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Opzione cedolare per contratto uso foresteria: facciamo chiarezza

by Andrea Cioli
in Esperto
on Agosto 25, 2016
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Agenzia delle Entrate foresteria

Un supporto nel caos interpretativo

Ultimamente molto è stato scritto sulla possibilità per il locatore persona fisica di optare per il regime della cedolare secca in caso di immobile concesso in locazione ad un’impresa per l’uso abitativo dei suoi dipendenti.

In particolare, la notizia che più frequentemente si legge è che “finalmente è possibile optare per cedolare in caso di contratto a uso foresteria” ma, nonostante un’informazione del genere parta da presupposti reali, il risultato è che spesso si generi una certa confusione in chi legge: se è vero che finalmente è possibile farlo, perché all’Agenzia delle Entrate continuano a dire il contrario? E’ una notizia fondata o no?

L’obiettivo di questo articolo è fare un po’ di chiarezza e ricostruire lo scenario in merito, cercando di fornire una risposta utile a chi si stia ponendo la fatidica domanda: “opto o non opto?”.

 

Le diverse posizioni sulla possibilità di opzione cedolare in caso di contratto uso foresteria

In effetti la questione è particolarmente dibattuta, in quanto l’Agenzia delle Entrate è stata finora irremovibile (sia nella Circolare 26/E del 1° giugno 2011 che nelle FAQ del suo sito), negando la possibilità per il contribuente/locatore di applicare la cedolare secca quando il conduttore sia un’impresa (salvo che per i casi di enti pubblici o privati non commerciali), pur a fronte di una norma di legge che invece sembrerebbe limitarsi ad un riferimento generico al locatore persona fisica e non anche al conduttore.

Non tutti i contribuenti hanno però accettato una posizione del genere, e alcuni di essi hanno esercitato il loro diritto a ricorrere alla Commissione Tributaria. Dopo una prima pronuncia della Commissione Tributaria Provinciale di Reggio-Emilia (favorevole al contribuente), è recentemente intervenuta anche la Commissione Tributaria Provinciale di Milano, che ha disatteso completamente la tesi dell’Agenzia delle Entrate, permettendo l’applicazione della cedolare secca in un contratto di locazione in cui il conduttore era un’impresa. Tali pronunce sfavorevoli per l’Agenzia delle Entrate potrebbero in futuro aumentare (non si tratta di precedenti vincolanti, pertanto non è scontato che ciò avvenga), tanto da (non è da escludere) da costringere l’Agenzia delle Entrate a mutare la propria posizione ed allinearla con quella dei Giudici

Per il momento però l’AdE non solo non ha raccolto i “suggerimenti” ma, anzi, ha rilanciato con una recente Circolare (12/E dell’8 aprile 2016, ove affronta svariati argomenti) in cui ribadisce la sua posizione e fornisce ulteriori argomentazioni:

Domanda: E’ corretto applicare la cedolare secca quando l’inquilino, pur agendo nell’esercizio di attività di impresa o lavoro autonomo, utilizza l’immobile per finalità abitative di collaboratori, dipendenti, fornitori e clienti? Anche se la circolare del 1° giugno 2011, n. 26 ha inizialmente preso posizione in senso negativo, una lettura favorevole al contribuente pare maggiormente in linea con lo spirito e la lettera della norma (art. 3 D.lgs. 23 del 2011), che non prevede alcuna limitazione legata alle caratteristiche del conduttore e che è orientata ad agevolare tutte le locazioni con finalità abitativa, comprese quelle brevi o transitorie

Risposta: Tenuto conto che la norma consente l’applicazione della ‘cedolare secca’ solo per gli immobili abitativi locati con finalità abitative, escludendo quelle effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di lavoro autonomo, con la circolare 1° giugno 2011, n. 26, è stato chiarito che, per l’applicazione della ‘cedolare secca’ occorre porre rilievo anche all’attività del conduttore, restando esclusi dal regime i contratti conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo […]

L’interpretazione resa con la citata circolare deve ritenersi confermata anche alla luce degli interventi normativi che sono stati di recente introdotti dal legislatore in materia. Si rammenta che con l’art. 9, comma 2, del d.l. 28 marzo 2014, n. 47, è stato esteso l’ambito applicativo della ‘cedolare secca’ ai contratti di locazione stipulati nei confronti di cooperative edilizie o enti senza scopo di lucro purché sublocate, tra l’altro, a studenti universitari. In tale ipotesi, dunque, assume rilievo l’effettiva destinazione abitativa dell’immobile e, pertanto, nel caso in cui l’immobile venga utilizzato per soddisfare le finalità abitative degli studenti universitari può accedere al regime della ‘cedolare secca’ anche il contratto di locazione stipulato dal locatore con le cooperative edilizie o con gli enti senza scopo di lucro. La circostanza che il legislatore abbia individuato in maniera puntuale le ipotesi in cui è possibile estendere l’ambito applicativo della ‘cedolare secca’, definendo le condizioni, esclude che detta estensione possa essere effettuata in via interpretativa e, pertanto, deve ritenersi confermato il principio indicato con la predetta circolare […]

Cosa fare dunque? Opzione cedolare sì o no?

L’approccio ad una risposta deve necessariamente essere “pratico”: nonostante le aperture da parte delle Commissioni Tributarie, non ci sentiamo di consigliare l’applicazione della cedolare secca in caso di contratto a uso foresteria, visto che l’AdE è il soggetto presso il quale si registrano i contratti e visto che finora la stessa è stata irremovibile e non ha cambiato la sua posizione ufficiale. E’ bene infatti chiarire che nel caso affrontato dalla Commissione di Reggio Emilia l’AdE aveva rifiutato di registrare il contratto con cedolare e successivamente aveva negato il rimborso dell’imposta versata, nel caso esaminato dalla Commissione di Milano invece il locatore aveva esercitato l’opzione per la cedolare in sede di registrazione ma poi aveva ricevuto un avviso di liquidazione dell’imposta di registro non versata.

Certo, qualora si intenda resistere, perché si ritenga che tale posizione sia illegittima, si può fare ricorso alla Commissione Tributaria per sostenere le proprie (legittime) ragioni. Dati i precedenti, probabilmente i Giudici accoglieranno la tesi del ricorrente, ma con ancor maggiore probabilità compenseranno le spese (come d’altronde è stato fatto nelle due sentenze precedenti delle Commissioni Tributarie). Ciò significa che entrambe le parti del giudizio dovranno pagare le proprie spese legali, nonostante per regola generale sia la parte soccombente a dover sostenere le spese di lite dell’altra parte.

Riguardo la compensazione delle spese, elemento utile per capire se “ne vale la pena”, è opportuno un inciso.

Tale apparente contraddizione (hai ragione ma paghi le tue spese) si spiega considerando che il Legislatore (DL n. 132/2014 convertito da L. 162/2014), intervenendo sulla disciplina precedente che lasciava ampio margine di discrezionalità al Giudice nell’individuazione delle ipotesi in cui compensare le spese (sostanzialmente nei casi di soccombenza reciproca e in presenza di “giusti motivi”), ha previsto in via tassativa le ipotesi in cui le spese debbano essere compensate (art. 92 c.p.c.), e cioè:

1)      in presenza di reciproca soccombenza (ad es. quando il Giudice accoglie solo una di più domande dell’attore, quando riduce in condanna l’importo richiesto, in caso di accoglimento – o rigetto – di più domande contrapposte, alcune delle quali del ricorrente e altre del resistente);

2)     qualora si sia verificato un “mutamento della giurisprudenza rispetto alle questioni dirimenti”. Tipico il caso in cui un soggetto vince la causa grazie a una nuova interpretazione della legge, mai avallata prima dalla Cassazione. Non deve però trattarsi di una situazione in cui c’era già un contrasto giurisprudenziale o di un’ipotesi in cui il tribunale sia tornato su una interpretazione da esso stesso sposata diverso tempo prima e poi abbandonata.

3)     qualora non esistano precedenti, nel senso che la Cassazione non si sia mai pronunciata sulla controversia (ipotesi applicabile al nostro caso).

In tutti gli altri casi la parte soccombente dovrà essere condannata alle spese, essendo stato eliminato qualsiasi potere discrezionale del Giudice.

Prima di affrontare la “battaglia” contro il rifiuto ricevuto in merito all’applicabilità del regime alternativo per un contratto uso foresteria, dunque, sarà bene essere consapevoli che, anche in caso di vittoria, l’eventuale beneficio economico legato all’applicazione del regime di vantaggio sarebbe (almeno in parte) compensato da un esborso legato alla controversia.

Questa valutazione riduce di molto, in linea generale, l’appeal di una controversia del genere.

Ricostruzione cronologica dei vari interventi in materia di opzione cedolare e uso foresteria

Per delineare del tutto lo scenario, potrebbe essere utile ricostruire tutti i passaggi della querelle legata all’applicazione della cedolare secca ai contratti a uso foresteria.

Ecco dunque un quadro (non è detto sia definitivo) della normativa di riferimento e degli interventi (in ordine cronologico):

art. 3 del D.Lgs. 23/2011: introduce il regime della cedolare secca e riporta, quali condizioni per l’applicabilità, che la locazione sia relativa ad un immobile accatastato come abitativo ed utilizzato ad uso abitativo (commi 1 e 2), e non sia effettuata (con riferimento, parrebbe, al locatore) nell’esercizio di attività di impresa, arti o professioni (comma 6: “le disposizioni di cui ai commi da 1 a 5 del presente articolo non si applicano alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate nell'esercizio di una attività d'impresa, o di arti e professioni”).

Circolare AdE 26/E del 1° giugno 2011: fornisce utilissime indicazioni sull’applicazione del regime e, però, (pag. 6) amplia il novero dei casi di inapplicabilità del regime inserendo quello del conduttore impresa che prende in locazione a uso abitativo un immobile per i suoi dipendenti o collaboratori.

Sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Reggio Emilia 470/03/2014: considerando il documento dell’AdE (la circolare 26/E) un documento di prassi che, come tale, esprime solamente un parere non vincolante né per il contribuente né per la stessa AdE (recando a supporto di ciò una recente sentenza della Cassazione), dichiara illegittimo il rifiuto da parte degli uffici di registrare in cedolare un contratto uso foresteria.

L’AdE non recede dalle sue posizioni tanto che, nel gennaio 2015, inserisce nelle sue FAQ Contratto di Locazione proprio una domanda sull’applicabilità della cedolare in caso di uso foresteria, con risposta negativa e citazione della circolare 26/E.

Sentenza della Commissione Tributaria Provinciale di Milano 17 aprile 2015, n. 3529: smentisce ancora una volta la tesi (negativa) dell’Agenzia delle Entrate in merito alla legittimità dell'utilizzo della cedolare secca nel caso in cui l'inquilino non sia un persona fisica, bensì una società a responsabilità limitata.

Interessante approfondire la sentenza: la contestazione, nel caso specifico, riguardava il fatto che il conduttore fosse una Srl e non una persona fisica, in contrasto quindi con l'interpretazione dell'Agenzia delle Entrate data nella Circolare 26/E del giugno 2011.

La sentenza dei giudici milanesi, analogamente a quella dei giudici di Reggio-Emilia, ribalta l'interpretazione dell'AdE classificandola come parere non vincolante dal momento che non trova fondamento nel D.lgs. 23/2011, che prescrive l'obbligatorietà della persona fisica solo in riferimento al locatore. I requisiti fondamentali ai fini della validità dell'opzione restano dunque quelli esplicitati nell'articolo 3 del Decreto: ossia che il locatore (non il conduttore!) sia una persona fisica e che la locazione abbia finalità abitativa.

D’altronde, conclude la Commissione, l’Agenzia delle Entrate non è un organo legislativo deputato a fornire una interpretazione ufficiale e autentica delle norme di legge, né è un organo giudiziario con potere di decidere in maniera definitiva una controversia. Può emettere pareri, che non sono vincolanti rispetto alla legge.

-     - Circolare AdE 12/E dell’8 aprile 2016, in cui l’AdE conferma la sua posizione di chiusura  e si conforma, con ulteriori argomentazioni, alla posizione già espressa con la precedente Circolare 26/E.

In definitiva, per sintetizzare questa lunga ricostruzione in una sola frase:  non è consentito applicare il regime della cedolare secca ad un contratto uso foresteria, salvo effettuare un ricorso ai Giudici, che però ha i suoi tempi, le sue incertezze intrinseche, i suoi costi e che pertanto in pochi sono disposti a tentare.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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  • Marco Vecchi

    Grazie Sig. Cioli
    L'articolo sviluppa la odiosa problematica in modo ottimale, con circostanziati e utili riferimenti. Quello che ci si domanda è perchè debbano ricorrere al Giudice Tributario i singoli proprietari e non anche la Confedilizia o le Associazioni del Settore per contestare un siffatto modus operandi dell'AdE, atteso che anche i suoi Funzionari sono in aperto contrasto tra di loro.

  • Buongiorno Marco, grazie per il suo commento. Diciamo che l'articolo rappresenta il quadro attuale della situazione, magari le associazioni proveranno o stanno provando già a fare pressione da questo punto di vista. Aspettiamo aggiornamenti.

  • orieto

    Si è proprio così , io sono uno di quelli che ha locato un appartamentino ad una Azienda per il proprio dipendente che abita in un'altra provincia . Inutile dire che il dipendente di questa Azienda occupa l'alloggio dopo l'orario di lavoro nelle ore serali per cenare e dormire , mentre per il week end torna al suo paesello . E allora chiedo ai cervelloni cosa c'entra l'attività commerciale o essere titolari di partita IVA se chi occupa l'alloggio è un dipendente di una Azienda . Grazie per una eventuale risposta chiarificatrice .,...questi cervelloni lo sanno che si può affittare anche in nero ? se è questo che vogliono lo dicano chiaramente . Tanto è semplicissimo ci si accorda con il conduttore su uno sconto pari alle tasse che si dovrebbero pagare . Complimenti cervelloni burocrati .

  • Buonasera, capiamo bene lo sfogo, e crediamo che le diverse interpretazioni favorevoli alla cedolare secca anche in caso di affitto ad azienda possa andare nella direzione di poter modificare l'attuale circolare e quindi pensare che invece di "incentivare" il nero sarebbe meglio venire incontro alle esigenze dei proprietari.

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