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Nuovo modello Rli, disdetta , sanzioni. Le parole del 2016.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Dicembre 23, 2016
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le questioni più ricercate dai lettori di blogaffitto

Dalla registrazione alla risoluzione: gli argomenti più ricercati su blogaffitto.

Fine anno, tempo di bilanci e statistiche. Anche per l’esperto di blogaffitto, curioso di conoscere quali sono i dubbi che maggiormente assillano proprietari, inquilini e in generali i nostri fedeli lettori. Non è una sorpresa scoprire che le prime posizione sono tutte occupate da articoli che spiegano come disdire il proprio contratto d’affitto; insieme all’articolo che parla delle nuove sanzioni introdotte, proprio nel 2016, per chi registra il contratto in ritardo.

Insomma, l’annuario di blogaffitto propone in rassegna argomenti classici, alternati a tematiche che l’attualità ripropone.
Per questo abbiamo deciso di regalarvi per augurarvi buone feste

10 utili consigli: uno per ognuno degli argomenti più letti.

 

1. Verificare la data di stipula del contratto

e calcolare esattamente 30 giorni: questo è il limite entro cui si può procedere alla registrazione di un contratto, in regime Irpef o cedolare secca, in regola senza pagare sanzioni. Oltre questo termine sono state introdotte nuove sanzioni, anche per il regime di cedolare secca, che permettono ancora al contribuente di ravvedersi senza sborsare cifre molto alto.. cosa che potrebbe accadere se fosse l’Agenzia delle Entrate ad accertare la violazione.


2. inviare sempre una raccomandata scritta per disdire il contratto di affitto:

vanno bene le relazioni personali, vanno bene le telefonate che anticipano la disdetta, ma per evitare brutte sorprese e ripensamenti non c’è nulla di meglio del vecchio detto “verba volant, scripta manent”.


3. il preavviso va rispettato:

se non espressamente indicato diversamente nel contratto, il preavviso che un inquilino deve riconoscere prima di lasciare l’immobile è di sei mesi e può essere ridotto solo consensualmente dalle parti e/o se ci fosse un nuovo inquilino.


4. Esiste una formula specifica per contratti brevi:

sono i contratti transitori e nel 2017 potrebbero conoscere novità importanti, escludendo il limite minimo di 1 mese e allargandoli a tutti i contratti brevi. Perché sia regolare, però, il contratto transitorio deve avere una reale motivazione di transitorietà, ovvero deve servire davvero per un periodo breve e non per “sperimentare” il rapporto di locazione, come spesso avviene.


5. L’abitazione principale è quella dove si ha la residenza:

il concetto, importante dal punto di vista delle agevolazioni sull’acquisto, è altrettanto importante per gli inquilini che vogliono usufruire delle detrazioni previste per chi vive in affitto.


6. Il canone concordato non s’improvvisa:

il calcolo varia da città a città e si riferisce nello specifico all’accordo territoriale stipulato tra le associazioni di categoria di inquilini e proprietari nel singolo comune.


7. Lasciare l’immobile senza rimpianti:

è importante stilare prima e alla fine del rapporto di affitto un verbale con l’elenco dei beni consegnati e lo stato degli stessi. Quindi se possibile verificare insieme al momento della riconsegna delle chiavi o darsi un tempo massimo entro cui discutere eventuali danni o spese da saldare.


8. Il proprietario non può dare disdetta in qualsiasi momento,

ma deve sempre rispettare le scadenze contrattuali: 4 o 3 anni a seconda del contratto, ad esempio. Può, però, vendere la casa in qualsiasi momento, ma il nuovo acquirente deve necessariamente rispettare il contratto in essere, sia dal punto di vista della durata, che del canone da corrispondere.


9. Un negozio non è un’abitazione e viceversa:

utilizzare un immobile per uno scopo diverso da quello indicato nella destinazione catastale potrebbe essere possibile, ma solo con verifica di tale possibilità e del suo cambio di destinazione d’uso.


10. Chi occupa l’immobile paga la tassa sui rifiuti

e soprattutto ne fa adeguata denuncia di occupazione presso l’ufficio tributi di competenza. Attenzione alle tante cartelle esattoriale che poi arrivano.. e dimostrare di non dover pagare è sempre complicato.

 

Con l’augurio di un sereno 2017 in affitto!

 

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Sara

    Buongiorno Signora Isabella,
    io e il mio compagno siamo in affitto da 4 anni e mezzo, pagamenti regolari e rinnovo per altri 4 anni avvenuto ad ottobre 2016.
    Il proprietario ci ha chiesto di acquistare oppure avrebbe affidato la vendita ad agenzia, noi non interessati abbiamo dato disponibilità per visite di eventuali acquirenti.
    Ora ha trovato da vendere ma vorrebbe che noi inviassimo disdetta senza nessun "tornaconto" solo per fargli un favore. Alla nostra richiesta di scontarci almeno qualche mensilità d'affitto ci ha minacciati di rivolgersi all'avvocato per darci lo sfratto.
    Può davvero sfrattarci in questa situazione?
    Oppure potrebbe far subentrare l'acquirente nel contratto e farci sfrattare dal nuovo proprietario?
    Grazie infinite, cordiali saluti
    Sara

  • Gentile Sara, può considerare queste minacce senza valore; il vostro diritto è di rimanere almeno fino al 2020, il nuovo proprietario dovrà a sua volta rispettare i termini del contratto; quindi è giusto che abbiate chiesto una sorta di buonuscita se prendete in considerazione di andar via.

  • Pietro

    Gentile Isabella
    In un contratto di locazione ad uso abitativo così formulato:

    tra Sig....denominato parte locatrice o locatore e
    soggetto A..... ; qui di seguito denominato il "Conduttore o "Parte Conduttrice,
    soggetto B.... ; qui di seguito denominato il "Conduttore o "Parte Conduttrice,
    soggetto C.... ; qui di seguito denominato il "Conduttore o "Parte Conduttrice
    si conviene e stipula....

    Canone e cauzione sono indicati senza suddivisione fra A, B, C ma come totale.

    Come recesso anticipato è scritto "La Conduttrice ha facoltà di recedere..."

    Ora essendo stata attribuita la qualifica di "Parte Conduttrice" a ciascuno dei 3 invece di far seguire l'elenco delle persone dalla frase "di seguito denominati conduttore" si deve considerare mancante la responsabilità in solido ? Quindi se uno dei tre vuole dare disdetta gli altri non sono tenuti al pagamento della sua quota di affitto ?

    Grazie

  • Buonasera pietro, da quanto riportato c'è in realtà una formula di corresponsabilità, quindi canone e cauzione non prevedono suddivisione tra le parti, quindi dovesse mancare uno di voi potreste o sostituirlo o dover pagare in due quanto versato prima in tre.

  • Ale

    Buongiorno Isabella, il mio dubbio è il seguente:
    facciamo il caso di un contratto 4 anni + 4 per il quale, in fase di registrazione, è stata scelta l'opzione della cedolare secca. Arrivo alla prima scadenza del contratto e voglio prorogarlo riconfermando la cedolare secca. Mando la raccomandata all'inquilino entro 30 giorni dalla scadenza del contratto e, sempre nei 30 giorni, dovrei andare all'Agenzia delle Entrate a presentare il modello RLI con la riconferma dell'opzione. In realtà mi dimentico di andare entro i 30 giorni e ci vado, diciamo con 90 giorni di ritardo. Mi pare di aver capito che, pagando € 100, è possibile "sanare" il fatto di non aver presentato il modello RLI nei tempi corretti.
    Facciamo invece il caso di un contratto di locazione 4 + 4 "nato" non in cedolare secca. Diciamo che il contratto ha decorrenza 1/1/2013 - 31/12/2016 e l'opzione per la cedolare secca è stata esercitata solo per l'annualità 2015. In fase di proroga del contratto di locazione voglio nuovamente la cedolare secca quindi mando la raccomandata all'inquilino entro il 30/1/2017, ma mi dimentico di presentare il modello RLI entro la stessa data. Il modello RLI lo presento, anche in questo caso, con un ritardo di 90 giorni. Il mio dubbio è, visto che l'ultima annualità del contratto non era in cedolare secca, mi è comunque consentito "sanare" il mio ritardo nella presentazione del modello RLI con il versamento dei 100 euro oppure, in questo caso, l'Agenzia delle Entrate non mi consentirà di prorogare il contratto esercitando l'opzione della cedolare e mi "costringerà" a prorogarlo pagando l'imposta di registro (+ ovviamente sanzione e interessi)?
    Spero di essere stata chiara nell'esposizione di questo dubbio sul quale mi sto arrovellando il cervello! :(
    Ti ringrazio per l'aiuto che potrai darmi...

  • Gentile Ale, in effetti è un bel dubbio. Diciamo che nel suo caso si tratta di una proroga e corrispettiva scelta di un nuovo regime fiscale; per cui se non ha pagato le imposte, non dovrebbero considerarlo un ripensamento e quindi farle valere il modello rli con sanzioni. provi a verificare con l'agenzia delle entrate di competenza per essere certo di adottare il comportamento corretto,

  • Ale

    Grazie mille per la risposta. Anch'io ho fatto la stessa ipotesi...speriamo sia quella giusta! Chiederò all'ufficio dove il contratto era stato registrato e, se può magari essere utile ad altri, posterò la risposta che mi daranno.
    Grazie ancora!

  • luigi valenti

    al momento del rilascio dei locali per termine del contratto di locazione e non avendo soldi sufficienti per saldare l'ultimo trimestre posso chiedere al locatore di trattenere il trimestre di cauzione versato a suo tempo inviandogli pertanto solo la differenza a saldo?

  • Gentile Luigi tale accordo è possibile se il proprietario accetta e soprattutto se non ci sono danni all'immobile.

  • luigi valenti

    ma se uno non ha tutti i soldi gli fanno un decreto ingiuntivo? Il locatore può trattenere la cauzione asserendo che i locali non sono in ordine o per essere eventualmente risarcito deve prima provare che sono in cattive condizioni (non dovute all'usura), chi accerta i presunti danni e chi determina il loro ammontare?
    Grazie

  • intanto il locatore trattiene il deposito; quindi se ci sono danni potrebbe, documentando tali danni e le spese, chiederle il risarcimento, passando se necessario e se non si trova un accordo, al decreto ingiuntivo.

  • Valeria

    A ottobre sono andata ad abitare in un appartamento con un'amica e il suo compagno ho dato 2 mensilità anticipate di caparra e la mensilità entrante equivalente alla somma di 1.950 euro tutti i nomi sono sul contratto. Dopo 2 settimane ho litigato prendendo la porta mi hanno richiesto 6 mesi di preavviso, la mia domanda è perchè devo dare 6 mesi di preavviso pagando appunto 6 mesi per togliermi dal contratto ma avendo versato tutta la quota. Loro rimangono lì io sono solo andata via

  • Gentile Valeria, per uscire dal contratto e quindi disdire il rapporto di affitto dovrebbe dare i sei mesi di preavviso, ma per questo periodo avrebbe diritto anche ad abitarci regolarmente.

  • Valeria

    Gli altri rimangono ma i soldi li ho messi tutti io allora perchè devo dare 6 mesi di disdetta? potrei perdere appunto soldi e diritti e comunque non credo di dover dare altri soldi visto e considerato che oltre a quelli dati all'inizio ho dato la mia parte fino dicembre

  • se gli altri rimangono e lei è già andata via può smettere di pagare.

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