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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Gianluca

    Buongiorno

    Il mio problema principale è la scelta di un nuovo coinquilino e il tempo di preavviso che un inquilino possa uscire.
    Noi siamo 3 coinquilini, diciamo che io sono la parte più stabile perchè lavora e gli altri che entrano sono sempre giovani. Il mio problema sorge quando un inquilino deve lasciare l'appartamento. Fino ad ora abbiamo fatto i subentri perchè coloro che entravano erano sempre amici di amici. Ora però mi ritrovo dal dover scegliere l'inquilino giusto altrimenti chi rimane paga l'affitto intero. Quello che voglio sapere, quando un inquilino esce e quindi io mi devo cercare uno nuovo, quanti mesi l'inquilino uscente deve continuare a pagare. Quello che temo è che se un inquilino esce e lui personalmente ne trova un altro, UBRIACO, che io non voglio. Voglio avere la possibilità di scegliere, e soprattutto nella maggioranza dei casi di scegliere insieme al secondo inquilino.
    Inoltre, forse ho capito male, l'agenzia ha chiesto circa 1000 di spese a ciascuno per un appartamento il cui proprietario vuole 1000 euro. NOooo 1000 / 3 (perchè siamo in 3).

    GRAZIEEEE
    saluti

  • Buongiorno Gianluca, se il contratto è intestato a tre inquilini, chi va via deve dare disdetta, avvisando voi ma soprattutto il proprietario e rispettando il termine di preavviso che di solito è di sei mesi, se non precisato diversamente nel contratto. quindi è il proprietario a poter accettare o meno il subentro di un nuovo inquilino.

  • Daniele

    Buona sera sig.ra Tulipano,
    Ad agosto 2012 io e la mia ex abbiamo stipulato un contratto di locazione in regime di cedolare secca,durata 4+4.
    Dopo un anno ci siamo lasciati e io me ne sono andato,stipulando un contratto con un altro proprietario,mentre la mia ex ragazza è rimasta ad abitare in quella casa.
    Tuttavia fino a maggio 2017 non abbiamo detto nulla al proprietario e io, per regolarizzare la mia posizione,finalmente mi sono deciso a inviare una raccomandata A/R chiedendo una disdetta parziale.
    Il proprietario (sono in 3 e lui fa da portavoce)mi ha detto che la disdetta parziale non è fattibile perché nel contratto è scritto che: "il conduttore (non è specifcato se intende tutti e due o singolarmente),qualora ricorrano gravi motivi,può recedere dal contratto in qualsiasi momento,dandone comunicazione al locatore con preavviso di 6 mesi (tempo che ho dato,anche se non ho specificato tali gravi motivi).
    Lui propone tramite l'agenzia che ci fece il contratto nel '12 di incontrarci e in giornata fare:
    -Disdetta vecchio contratto io e la mia ex senza preavviso (lui e gli altri proprietari firmano per accettazione sulla disdetta accettando anche l'assenza di detto preavviso)
    -Stipula nuovo contratto tra la mia ex e loro.
    Il tutto al costo di 300€.
    Volevo sapere se è una buona soluzione, considerato che i proprietari accettano che me ne vada, ma pretendono un contratto nuovo con la mia ex per sentirsi più tranquilli.
    Sostengono che se non facciamo così e nell'ipotesi che la mia ex non paghi in futuro, essi potrebbero rivalersi su di me.
    Nel caso estremo potrei dare disdetta parziale al termine naturale del contratto nel 2020 in modo unilaterale senza il consenso della mia ex o dei proprietari?
    Grazie per la pazienza e cordiali saluti

  • Buongiorno Daniele, diciamo che la soluzione proposta è la più semplice (anche se lei potrebbe registrare una disdetta parziale avendo rispettato anche i termini di preavviso), ma sui costi le conviene farsi dettagliare le spese. Se in regime di cedolare secca, infatti, risoluzione e registrazione del nuovo contratto non hanno costi; al più si tratta dei costi per l'agenzia?

  • Fabio

    Buona sera Isabella.
    Siamo una coppia in affitto con contratto 4+4, a distanza di 9 mesi il monolocale mansardato in cui ci troviamo non è più adatto alle nostre esigenze.. (essendo estate l'appartamento è anche eccessivamente caldo, ci troviamo in un contesto di casa in corte con anni alle spalle)
    Abbiamo già trovato un altro appartamento (sempre in affitto, bilocale e meno costoso) quindi vorremmo cambiare abitazione anche per questione di spazi andando ad abitare in un bilocale.
    Il contratto prevede 6 mesi di preavviso e non ho nessun problema a pagare questi 6 mesi.
    Noto però che sul contratto c'è scritto "il conduttore ha la facoltà di recedere per gravi motivi dal contratto, preVio avviso da recapitare mediante lettera raccomandata almeno sei mesi prima dalla data di recensione".
    In questo caso vorrei cambiare casa e andare in una più grande per poter pensare anche di metter su famiglia e per liberarmi anche dall inquilino sotto di me dalla quale provengono sempre odori sgradevoli.
    Il dilemma è: posso recedere dal contratto dando semplicemente 6 mesi di anticipo o la clausula, gravi motivi, mi vieta di andare via?
    Se la risposta dovesse essere a mio svafore cosa posso fare per andare via?
    Grazie

  • Buongiorno Fabio, deve inviare la raccomandata e indicare i gravi motivi (come la necessità di avere più spazio); rispettando modalità e termini di preavviso non dovrebbero esserci problemi.

  • Marco

    Gent.ma Isabella - Le chiedo cortesemente un suggerimento. Ipotizzandomi conduttore, è possibile che, verificata ogni adempienza contrattuale mia e del locatore, sia per me possibile recedere dal contratto prima della scadenza naturale di rinnovo anche senza motivi gravi (per esempio: stipulassi un contratto 4+4 ma dopo un anno dalla stipula mi trovassi a voler acquistare casa). E' possibile? Se si, in che termini? E' valido per tutti i tipi di contratto (liberi e ordinari)? La ringrazio infinitamente ed auguro buon lavoro, Marco

  • Gentile Marco, se c'è accordo tra le parti è possibile recedere dal contratto, concordando un periodo di preavviso che di solito parte dal momento di ricezione della raccomandata, e si registra poi, nel momento in cui libera la casa, la risoluzione anticipata del contratto presso l'agenzia delle entrate.

  • Mary

    Buongiorno,
    Sono in affitto da più di 3 anni con il contratto 4+4.Vorrei andarmene via perché la casa ha sempre problemi e i proprietari o non riparano le cose o tutte le volte con i tempi biblici..Esempio perdita d'acqua nel giardino mi è costata una volta quasi 1000€ e la seconda sui 300..oltre i scarichi che si intasano,l'allarme che non funziona,salva vita che non rimane su.......Ho SEMPRE pagato regolarmente affitto ma non ho NESSUN diritto per vivere serena nella casa quale sto pagando??Per favori mi dia un consiglio!La ringrazio infinitamente. M.N.

  • Buongiorno Mary, può considerare tutte queste mancanze come gravi motivi per cui dare disdetta, rispettando i termini di preavviso, solitamente di sei mesi.

  • Anna

    Buongiorno, ho dato disdetta per motivi personali di tre mesi come previsto dal contratto, anche se in realtà me ne vado per i cattivi rapporti con il proprietario-vicino di casa a causa dell'umidità di risalita che ha invaso casa. Non sapendo come comportarmi ed essendo andata anche all'asl dove mi hanno sconsigliato la raccomandata per gravi motivi perché secondo loro ho ragione ma mi sarei impelagata in una possibile causa legale con il padrone, ho deciso di andarmene e basta senza strascichi. Vorrei andarmene in fretta perché non ne posso più per inizio luglio e ridargli le chiavi un mese e mezzo prima pagandogli anche agosto che gli spetta, però mi sorge il timore che non mi sarà restituito il deposito cauzionale perché si inventerà che ho rovinato io le pareti, e di sicuro conoscendo il soggetto non mi firmerà un verbale di riconsegna. Non so come fare, è una persona aggressiva e disonesta, vorrei addirittura mandargli le chiavi per posta se si può ma non so come muovermi. Desidero solamente andare via, chiudere la pratica pure all'agenzia delle entrate appena riottiene le chiavi e dimenticare questa brutta esperienza. Sono stata già trattata malissimo e ora ho paura di questa persona instabile e maleducata, vorrei un consiglio su come andarmene senza avere problemi.La ringrazio e la saluto cordialmente.

  • Gentile Anna se teme che non le restituiranno il deposito ed è certa che non possono attribuirle i danni allora potrebbe provare a non pagare più e lasciare il deposito a copertura di tali spesi.

  • Mauro

    Buongiorno Isabella, siamo 4 ragazzi in affitto con contratto transitorio di 1 anno (scadenza al 30 settembre). Uno di noi dovrà lasciare casa a fine Giugno, ed ha inviato disdetta a fine Maggio. Sia il ragazzo che il proprietario paiono essere convinti del fatto che da Luglio, se non troveremo una persona, noi altri 3 dovremo pagare la quota mancante. Da contratto la disdetta sarebbe di tre mesi. Può il proprietario, dietro accordo personale con il coinquilino, rivalersi su di noi per l'affitto?
    Grazie mille, Mauro.

  • Gentile Mauro, se la disdetta è di tre mesi il coinquilino deve rispettare questo termine, solo dopo voi sarete tenuti a pagare anche la sua quota.

  • Luigi

    E possibile sapere nel mio contratto e scritto che se recedo anticipatamente devo dare 3 mesi di preavviso al proprietario io ho mandato una raccomandata 3 mesi prima se mi serve altro tempo e possibile

  • Buongiorno Luigi, è possibile se il proprietario è d'accordo e le concede del tempo in più, soprattutto se non ha già trovato un nuovo inquilino.

  • Sabrina

    Ho affittato un negozio a marzo con contratto annuale ma ad aprile hanno montato le impalcature al condominio per rifare la facciata mettendoci nell'impossibilitá di potere aprire. Abbiamo fatto un integrazione al contratto dove l'affitto da 750€ al mese é passato a 250€ fino a che non toglieranno le impalcature ma possiamo utilizzare il negozio solo come magazzino! Avevamo le forniture in arrivo è non avevamo tempo di trovare altra rapida soluzione...questo ci sta causando una grave perdita di tempo è di denaro è vorrei chiedere la risoluzione anticipata dal contratto, come posso fare? Help!

  • Gentile Sabrina, il contratto non potrebbe essere di un anno, ma il classico 6 + 6. in ogni caso se non può utilizzare il bene per lo scopo per cui lo aveva preso in affitto, è giusto che invii la richiesta per disdetta immediata.

  • Massimo

    Ciao Isabella,
    Vorrei disdire anticipatamente il mio contratto di affitto poiché ho l'occasione di comprare casa. Ho un contratto 4+4 e sono al settimo anno. Posso farlo ora rispettando le tempistiche di preavviso (6 mesi) e tenendo conto che il contratto avrebbe il suo termine naturale a luglio del prossimo anno?
    Grazie ciao

  • Buongiorno Massimo, può mandare la disdetta anticipata, rispettando i termini di preavviso e quindi registrando la risoluzione del contratto nel momento in cui lascerà la casa.

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