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Il recesso dell'inquilino: come e quando dare disdetta.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 23, 2013
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Il contratto d'affitto, gestito come scrittura privata tra proprietario ed inquilino, offre ad entrambe le parti la possibilità di recedere dal rapporto di locazione. I termini e le modalità per farlo, però, sono molto diverse tra proprietario ed inquilino. Dopo aver analizzato la disdetta del locatore, cerchiamo di capire come e quando gli inquilini possono dare disdetta.

 

La facoltà dell'inquilino di recedere dal contratto di locazione ad uso abitativo è contenuta nell'articolo 3, comma 6 della Legge n. 431/98 che recita: "Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi".
Quindi la prima questione da analizzare è quella del preavviso: sei mesi di anticipo, come per la disdetta del proprietario, come termine fissato da legge. Tuttavia, il termine di sei mesi è derogabile, e quindi all'interno del contratto è possibile inserire una specifica clausola che indica un termine di preavviso maggiore o minore.
In assenza di precise indicazioni, vale quanto previsto dal sopra citato articolo e quindi l'inquilino dovrà mandare una raccomandata con ricevuta di ritorno al proprietario per comunicare l'intenzione di rilasciare l'immobile trascorsi i sei mesi di preavviso.
Precisiamo anche che il proprietario avrà diritto, quindi, a ricevere i canoni d'affitto fino alla scadenza del periodo di preavviso, salvo accordo per una consegna anticipata dell'immobile.

Altro caso particolare è costituito dal recesso per gli impiegati pubblici che possono usufruire di un periodo ridotto di preavviso, come indicato dal Codice Civile, Art. 1613 dove si legge: "il recesso ha effetto dal secondo mese successivo a quello in corso alla data della disdetta". In questi casi non è necessario specificare nulla nel contratto, ma semplicemente richiamare questa norma nella lettera di disdetta che poi verrà inviata al proprietario.


La seconda questione, invece, è legata ai "gravi motivi": riuscire a definire con esattezza quale sia un grave motivo è però abbastanza difficile, visto che la legge non fornisce esempi concreti, ma solo ulteriori aggettivi per i motivi che devono essere gravi nel senso di "involontari, imprevedibili e sopravvenuti". Quindi, tipicamente chi deve spostarsi per motivi di lavoro o di salute.
Anche in questo caso nella clausola del recesso si potrebbe specificare che la disdetta è consentita anche in assenza di giusta casa. Se non specificato, igravi motivi devono essere espressamente specificati nella lettera raccomandata inviata al proprietario.

 

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L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • gaetano

    salve isabella sono un affittuario voglio lasciare l'appartamento perché non ce la faccio a pagare l'affitto e voglio trovare un appartamento che pago di meno .dove vivo adesso pago 650 al mese e il mio stipendio e di 1200 ricordo che ho mandato la raccomandata al padrone di casa e voglio andare via fine ottobre a in mano la cauzione di 900 euro e lui mi a risposto che se non voglio abitare più in quel appartamento devo pagare lo stesso i 6 mesi come dal contratto ... grazie aspetto una risposta

  • Gentile Gaetano, di fatto la disdetta, salvo diverso accordo, è di sei mesi; quindi se il proprietario non le concede di abbreviare tale periodo le converrebbe rimanere per questi sei mesi o magari trovare qualcuno che prendendo il suo posto la sollevi dall'obbligo di pagare regolarmente il canone di affitto.

  • Ettore

    Salve, non ho un buon rapporto con la proprietaria di casa con la quale ho stipulato un contratto di affitto 4 anni più 4.
    ho deciso di comprare casa ma che tipo di disdetta devo fare?
    la risoluzione anticipata del contratto di locazione oppure la disdetta del contratto di locazione?
    ho versato due caparra ognuna da 500 euro.
    considerando che la mia disdetta non è x gravi motivi bensì x acquisto casa e la chiederò di tre mesi,se x esempio il terzo mese non pago la rata dell' affitto xké devo pagare la prima rata del mutuo che mi può succedere???? grazie

  • Gentile Ettore, la disdetta che invia è quella per risoluzione anticipata per gravi motivi, che salvo diverso accordo scritto in contratto è di sei mesi. Lei deve inviare una raccomandata e giustificare come gravi motivi l'esigenza di acquistare una nuova casa. Se non paga per tutto il periodo di disdetta il proprietario potrebbe rifarsi sul deposito versato.

  • Luisa

    Buonasera, ho trovato un nuovo appartamento perché quello in cui vivo con mio figlio è piccolo, un bilocale, mentre l'altro è un tre locali. La proprietaria del bilocale non è disposta a venirmi incontro con il preavviso di sei mesi. Volevo sapere, se io cmq lascio l'immobile libero prima dei sei mesi, ho qualche possibilità di avere una riduzione del preavviso? Grazie

  • Gentile Luisa, potrebbe smettere di pagare se l'immobile venisse riaffittato.

  • rita

    Salve vorrei cortesemente la sua consulenza su un contratto 3+2.. vorrei lasciare l appartamento che ho in affitto allo scadere dei tre anni ma se invio la raccomandata adesso non sono più sei mesi prima dello scadere ma cinque in quanto scade il 28/02/2018.. In più nel contratto è previsto la recessione per "gravi motivi" ma la motivazione è che non amo stare più in questa casa dopo sto da ben 8 anni e mezzo con mio marito e figlia.. una casa freddissima, umida, senza sole e distante dalla scuola di mia figlia. Possono valere tali motivazioni per strappare il contratto???? spero in una sua risposta...grazie....:(:(

  • Buongiorno Rita, come inquilina ha diritto di dare disdetta in qualsiasi momento, rispettando i termini di preavviso. per evitare di comunicare la proroga del contratto e poi la risoluzione anticipata la proprietà potrebbe accordarle di andar via a scadenza del contratto.

  • Cardone Patrizia

    Se diventa difficile il rapporto con un proprietario troppo invadente, è possibile scindere il contatto di locazione in anticipo?

  • Gentile Patrizia, è possibile chiedere la risoluzione del contratto portando come grave motivazioni queste incomprensioni. Dovrà rispettar ele tempistiche di disdetta previste.

  • Gio

    Buongiorno,
    sto cercando un'appartamento per un'amica straniera che si trasferira' in Italia, ma - essendo io stesso all'estero da vent'anni, le mie conoscenze dirette dei contratti d'affitto in Italia non sono piu' attuali. Sto cercando di capire due cose: a) cosa succede se un inquilino vuole / deve uscire dal contratto prima dei tre anni? (questo articolo risponde parzialmente alla domanda); b) esiste anche in italia la possibilita' di "sottoaffittare" (traduco dal Tedesco, significa: l'inquilino mantiene il contratto d'affitto ma da l'appartamento in sotto-affitto ad un'altro inquilino, naturalmente come misura temporanea e con l'approvazione del proprietario?
    Forse esiste un'altro tipo di contratto d'affitto piu' adatto per una persona che arriva in Italia per un lavoro, ma che non ha ancora la chiarezza sul futuro che avrebbe qualcuno che da tempo ci vive?
    Grazie!

  • Buonasera Gio, l'inquilino può, in qualsiasi tipo di contratto, dare disdetta in qualsiasi momento qualora ci siano gravi ed oggettivi motivi, dando un preavviso che, salvo diverso accordo, è di sei mesi. é possibile stipulare contratti di 4 anni + 4 con canone libero o contratti di 3 anni + 2 con canone concordato; ma è possibile anche stipulare un contratto transitorio della durata da uno a 18 mesi se ci sono concrete motivazioni transitorie. in questo caso il preavviso a favore dell'inquilino può essere ridotto anche a da 1 a massimo 3 mesi.
    Rispetto al sotto affitto la definizione corretta è quella di sublocazione e deve essere autorizzata dal proprietario: l'inquilino cede una parte o tutto l'appartamento ad un altro inquilino, per una durata che non può eccedere, ovviamente, la durata del contratto principale.

  • Jessica

    Buongiorno,
    sono inquilina di un appartamneto, le volelo chiedere una cosa:
    ho stipulato un contratto di locazione ad uso abitativo di natura transitoria della durata di 12 mesi che scadrà il 14/10/2017.
    Ho intenzione di lasciare l'immobile a me locato al momento della scadenza del contratto.
    Devo dare lo stesso disdetta con preavviso di tre mesi anche se non lascio l'immobile prima, ma appunto alla scadenza?
    Ho letto bene il contratto e non c'è scritto da nessuna parte che il rinnovo è automatico, solo in caso di risoluzione anticipata devo dare preavviso di tre mesi... e adesso sarei già in ritardo nel caso dovessi mandare la raccomandata.
    La ringrazio

  • Gentile Jessica, come suppone in realtà in questo caso, il contratto non essendo rinnovabile non andrebbe neanche disdettato; per estrema correttezza può inviare una raccomandata con cui conferma l'intenzione di lasciare l'immobile a scadenza.

  • Laura

    Buongiorno, mi chiamo Laura, volevo chiederle una cosa: la mia inquilina mi ha detto che con i primi di settembre andrà a lavorare in un'altra città( perché l'hanno trasferita e lei lo ha saputo solo alla metà di agosto), io adesso come devo comportarmi? Oltre a farmi mandare la lettera di disdetta posso farmi pagare i sei mesi di preavviso se lei lascia l'appartamento prima? Perché da quello che ho capito lei con i primi di ottobre dovrebbe trasferirsi definitivamente. Grazie

  • Gentile Laura, lei avrebbe diritto di chiedere il rispetto di sei mesi di preavviso (salvo il caso in cui si tratta di trasferimento di persona che opera nella pubblica amministrazione); quindi se vuole venire incontro all'inquilina potreste magari cercare da subito un nuovo inquilino in modo da poter avere presto chi paga regolarmente il canone di affitto.

  • Caterina

    Buongiorno, vorrei avere maggiori informazioni riguardo al contratto 4+4... in particolare riguardo alla richiesta di disdetta: posso disdirlo dopo un anno (con preavviso di 6 mesi) senza pagare una penale e/o trovare un inquilino al mio posto?

  • Gentile Caterina, come inquilina può disdire in qualsiasi momento rispettando il preavviso se ci sono gravi motivi; se poi trova un accordo con la proprietaria può anche disdire prima e senza gravi motivi.

  • Roberto

    Salve ho un problema con il locatario.
    Con regolare contratto registrato 4+4 ho un problema con l'ottenere una voltura utenza elettrica a causa della sostituzione del contattore per malfunzionamento!! in pratica il costo da affrontare è di 1500€ a carico del locatore , stessa identica cosa per la voltura della fornitura acqua. Può essere una causa per una mia recessione del contratto visto che non risolve il problema e visto che da contratto sono a mio carico le utenze ? ? La ringrazio anticipatamente

  • Buongiorno Roberto, se di fatto la voltura non avviene perché il proprietario si rifiuta di procedere con la sostituzione dei contatori, lei ha diritto di chiedere la risoluzione del contratto, non potendo di fatto disporre ed utilizzare il bene, fine per cui le viene concesso in affitto l'immobile.

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