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Il deposito cauzionale: la consegna dell'immobile ha il suo prezzo!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 29, 2012
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Come funziona la cauzione da sempre richiesta a chi prende in affitto un immobile? Come versarla, quando e come va restituita?


Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.
In caso d'inadempienza contrattuale tale somma a deposito potrà diventare di proprietà del locatore. Il deposito cauzionale è disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Questa limitazione è garantita dal "presidio di nullità" (art.79 legge equo canone), ancora valido per le locazioni non abitative: quelle relative ad uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali. Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto dell'abrogazione dell'art.79, superato dall'art.14 della legge di riforma degli affitti (431/98), si sia aperta la strada a deroghe, qualora concordate tra le parti, tali per cui si potrà stabilire un deposito di cifra superiore alle tre mensilità e non produttivo di interessi legali.
Per i contratti a canone concordato (contratto di 3 anni + 2, transitori e universitari) il D.M. 5.03.99, confermato poi dal D.M. 30.10.2002, non aveva recepito la liberalizzazione, imponendo la limitazione alle tre mensilità.
Nel caso in cui gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento non siano stati corrisposti annualmente, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.

Il motivo per cui la legge e le varie sentenze, poi, evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore (l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) è che, in mancanza, la cauzione diventerebbe un immotivato incremento del corrispettivo di locazione, e questo perché il denaro è solo prestato in garanzia e non è proprietà del locatore.


Il deposito cauzionale può essere versato con:

  • versamento in contanti
  • una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa
  • libretto di risparmio bancario/postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 € secondo le nuove normative

La restituzione del deposito cauzionale ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovrà essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il proprietario dovrà accertarsi che l'inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi.
Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.
Se il proprietario dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso; contro tale decreto il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso. È giusto precisare che, in presenza di un danno che il proprietario può dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perchè, alla fine, il giudice non potrà non dare ragione al locatore.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Max

    Salve vorrei sapere se mi fitto una casa le mensilita' devono essere obbligatoriamente 2 piu' quella in corso.Potrebbe essere 1 piu quella in corso? Cordiali Saluti

  • Gentile Max la questione è aperta alla contrattazione tra le parti,quindi potrebbero essere due ma anche solo una.

  • Federica

    Salve,
    Sono una studentessa e ho preso in affitto una stanza in un appartamento. Come da accordi, il deposito cauzionale va versato alla ragazza uscente. Come posso specificare, nella causale del bonifico, che il versamento effettuato è relativo al deposito cauzionale per l'appartamento in cui andrò ad abitare pur versandolo alla ragazza uscente? Così da evitare sorprese in futuro. Grazie mille

  • Gentile Federica, magari nella causale può riportare il numero di registrazione del contratto, in modo da legarlo sicuramente a quello specifico contratto.

  • Roberta

    Gentile signora,
    Dopo un anno di affitto presso un abitazione in cui in quell arco dell anno abbiamo avuto problemi di insetti a causa di particolari trascuramenti ( come buche tra il battiscopae il muro da dove entravano insetti ) e avendo foto che provino questo, siamo stati costretti a trovare altra casa dopo nemmeno un anno, e adesso il 1 febbraio dovremmo entrarci solo che anche alla nuova casa dobbiamo dare la caparra, sarebbe possibile poter avere un anticipo di almeno meta caparra 10 giorni prima di lasciare l appartamento? Ovviamente ci saranno ancora i mobili e noii dentro....

  • Gentile Roberta, la caparra va restituita, se non ci sono danni, alla conclusione del rapporto di affitto; al limite potreste mettervi d'accordo per non versare l'ultima mensilità.

  • Chiara

    Salve sono una locatrice. Sono proprietaria di un locale commerciale. Dopo 10 anni la signora che si trova in affitto nel mio locale va via. E mi ha chiesto oltre al deposito cauzionale di due mensilità anche gli interessi, di questi anni. Voglio sapere perché sono obbligata a restituire anche gli interessi?, perché se lei invece mi danneggia il locale io mi devo accontentare della cifra senza interessi?.

  • Gentile Chiara, il deposito va restituito con gli interessi, ma certamente se ci sono danni all'immobile lei ha diritto di chiedere il risarcimento anche per una cifra che superi l'eventuale deposito versato.

  • Chiara

    Gentile Isabella, sul foglio che ho ed è controfirmato dalla signora. C'è scritto che devo restituire il deposito cauzionale senza gli interessi.

  • Maurizio

    [*][/*]salve, sto riconsegnando l'appartamento al proprietario che non vuole restituirmi la caparra fino al prossimo conguaglio spese che avverrà a novembre 2017. Può trattenerla? Come mi devo comportare?

  • Gentile Maurizio, lei ha diritto a chiederne la restituzione; può lasciare magari una cifra basandosi sull'esperienza degli anni precedenti e poi mettervi d'accordo per eventuali conguagli in anticipo o ritardo.

  • Valeria

    Buongiorno,
    ho un dubbio per quanto riguarda la restituzione del deposito cauzionale.
    spiego la mia situazione.
    Agosto 2013 stipuliamo un contratto d'affitto 4+4 a canone concordato e in regime di cedolare secca.Io sono il conduttore.
    Versiamo deposito cauzione (una parte scritto in contratto e la restante parte in nero).
    La proprietà ha un acquirente e mi informa che a febbraio 2017 mi invierà lettera di disdetta rispettando i 6 mesi di preavviso, come da regola contrattuale.
    Io, per svariati motivi, vorrei lasciare l'appartamento entro febbraio, e quindi inviare lettera di disdetta in queste settimane specificando la mia data di riconsegna chiavi, e ovviamente continuando a pagare il canone mensile finche rimango in casa.
    Il deposito cauzionale mi verrà restituito totalmente? Se si quando?Se no, perchè?
    Grazie dell'eventuale aiuto.

  • Gentile Valeria se la proprietaria accetta la disdetta senza preavviso, allora il deposito le verrà restituito, s enon ci sono danni, magari dopo qualche giorno, il tempo di controllare lo stato della casa.

  • Elisa

    Buonasera ho appena lasciato l'appartamento che avevo in affitto e firmato il verbale di riconsegna dell'immobile ma non ho ricevuto il mio deposito cauzionale perché la proprietaria ( non scritto nel contratto) vuole rendermela entro 30 giorni fino a che non visiona di nuovo la casa.
    C'è una legge che mi tutela?
    Sta cercando qualsiasi problema per detrarre soldi dal deposito ( casa arredata solo di cucina, frigo, congelatore e lavatrice). Abbiamo consegnato la casa non imbiancata come lei ci ha dato e ha annottato che sono da riprendere le stuccature fatte. Oppure mi colpevolizza che una colonna creata in cartongesso L'abbia sciupata io quando non è vero!
    Come devo comportarmi?

  • Gentile Elisa sarebbe un suo diritto riavere subito il deposito; di fatti però se ci sono danni o altre spese da sostenere il proprietario trattiene tale somma. é giusto però che lei chieda i giustificativi di tali spese e soprattutto se non possono documentare che lei ha fatto tali danni, può contestare la richiesta.

  • Daniele

    Salve,
    sono proprietario di un immobile che sto per cedere in locazione (cedolare secca a canone concordato). Per il pagamento del canone ho optato per il bonifico bancario. Un dubbio. Per il versamento del deposito cauzionale (pari a 2 mensilità) il conduttore può effettuare un bonifico unico insieme al canone per il primo mese o è preferibile separare i due versamenti?
    Grazie

  • Gentile Daniele sarebbe preferibile gestire la cosa con due versamenti separati, riportando le due specifiche causali.

  • Daniele

    Grazie mille!

  • Gabriele

    Buonasera
    Vorrei avere informazioni in merito ad una situazione in corso.Sono stato conduttore di un locale artigianale (autofficina) per un anno ,poi per motivi di crescita dell'attività ho dovuto cambiare locale in quanto era piccolo ,dando il preavviso dei 6 mesi prima ,ma il locatore non vuole ridarmi la caparra di due mensilità di affitto perché dice che ho sporcato il pavimento dell'officina .mi sembra assurdo in quanto avendo un autofficina e normale fare degli aloni per terra dovuti al lavoro . LUI era consapevole che lo stava affittando per autofficina Non per uffici.

  • Buongiorno Gabriele, di fatto è un suo obbligo restituire l'immobile in buono stato, quindi se ci sono effettivamente danni arrecati al pavimento dovrebbe provvedere a riparare a tali danni; magari intervenendo direttamente affidandosi a qualcuno di sua officina e facendosi restituire il deposito.

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