Cerca

Il deposito cauzionale: la consegna dell'immobile ha il suo prezzo!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 29, 2012
Visite: 164890

Valutazione attuale: 5 / 5

Stella attivaStella attivaStella attivaStella attivaStella attiva
 

Come funziona la cauzione da sempre richiesta a chi prende in affitto un immobile? Come versarla, quando e come va restituita?


Il deposito cauzionale, meglio conosciuto come cauzione, è richiesto dal proprietario che affitta all'inquilino, al fine di ricevere una garanzia per le obbligazioni assunte in un contratto di locazione. Il deposito è previsto dalla legge allo scopo di tutelare (almeno in parte) il proprietario di un appartamento contro i possibili danni causati dall'inquilino all'immobile (la legge prevede che la restituzione dell'immobile debba avvenire nello stato originario, salvo la naturale usura), nonché per difenderlo da eventuali non-pagamenti degli ultimi mesi di locazione, ed in generale contro ogni possibile inadempimento da parte dell'inquilino.
In caso d'inadempienza contrattuale tale somma a deposito potrà diventare di proprietà del locatore. Il deposito cauzionale è disciplinato dall'articolo 11 della legge 392/78, che stabilisce che esso non può superare l'importo pari a tre mensilità del canone mensile ed è produttivo di interessi al tasso legale, da corrispondersi al termine di ogni anno di locazione.
Questa limitazione è garantita dal "presidio di nullità" (art.79 legge equo canone), ancora valido per le locazioni non abitative: quelle relative ad uffici, immobili commerciali, artigianali e industriali. Per le locazioni abitative, invece, si ritiene ormai che, per effetto dell'abrogazione dell'art.79, superato dall'art.14 della legge di riforma degli affitti (431/98), si sia aperta la strada a deroghe, qualora concordate tra le parti, tali per cui si potrà stabilire un deposito di cifra superiore alle tre mensilità e non produttivo di interessi legali.
Per i contratti a canone concordato (contratto di 3 anni + 2, transitori e universitari) il D.M. 5.03.99, confermato poi dal D.M. 30.10.2002, non aveva recepito la liberalizzazione, imponendo la limitazione alle tre mensilità.
Nel caso in cui gli interessi legali maturati sino al momento del rilascio dell'appartamento non siano stati corrisposti annualmente, dovranno essere rimborsati insieme al deposito cauzionale.

Il motivo per cui la legge e le varie sentenze, poi, evidenziano l'obbligo del rimborso degli interessi da parte del locatore (l'interesse rappresenta l'adeguamento di una somma al suo valore corrente) è che, in mancanza, la cauzione diventerebbe un immotivato incremento del corrispettivo di locazione, e questo perché il denaro è solo prestato in garanzia e non è proprietà del locatore.


Il deposito cauzionale può essere versato con:

  • versamento in contanti
  • una garanzia fidejussoria -bancaria od assicurativa
  • libretto di risparmio bancario/postale al portatore se di importo inferiore a 1.000 € secondo le nuove normative

La restituzione del deposito cauzionale ed il versamento degli eventuali interessi non ancora versati, potranno avvenire solo a seguito del rilascio dell'appartamento da parte dell'inquilino: dovrà essersi risolto il vincolo contrattuale, ed il proprietario dovrà accertarsi che l'inquilino abbia adempiuto a tutti i suoi obblighi.
Nel caso il deposito, o gli interessi relativi, non vengano rimborsati dal proprietario, l'inquilino ha 10 anni di tempo - prima che intervenga la prescrizione- per inviare il decreto ingiuntivo e pretenderne il rimborso.
Se il proprietario dovesse trattenere la somma in deposito a titolo di rimborso danni, senza proporre contestualmente la domanda giudiziale per l'attribuzione, l'inquilino potrebbe sottoporre ad un giudice un decreto ingiuntivo per ottenerne il rimborso; contro tale decreto il proprietario potrà fare a sua volta opposizione, dimostrando il danno e, di conseguenza, il diritto ad ottenere il rimborso dello stesso. È giusto precisare che, in presenza di un danno che il proprietario può dimostrare, pur ottenendo l'ingiunzione per il mancato rimborso, si va incontro solo a spese e guai, perchè, alla fine, il giudice non potrà non dare ragione al locatore.

 POTREBBE INTERESSARTI ANCHE:
Cedolare secca, storia a tappe del regime fiscale preferito da chi ha un immobile in affitto
Sfratto per morosità: il deposito cauzionale va comunque restituito all’inquilino?

Per qualsiasi quesito sull'affitto, scrivi a Questo indirizzo email è protetto dagli spambots. È necessario abilitare JavaScript per vederlo.
L'esperto di Solo Affitti risponde ai tuoi quesiti su contratti di locazione, adempimenti fiscali e aspetti giuridici.

Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


Fai una domanda o lascia il tuo commento

0 Restrizione caratteri
Il tuo testo deve essere più lungo di 10 characters
  • Katia

    Buongiorno Dott.ssa,
    avrei bisogno di sapere cosa succede in caso di smarrimento di una cambiale ricevuta come cauzione al momento della locazione di un immobile. L'affittuario, moroso di varie mensilità, ha lasciato l'immobile senza preavviso, dopo due mesi questo è ancora parzialmente sporco e danneggiato, l'affittuario vorrebbe saldare solo una parte dei debiti diluendoli nel tempo e in cambio richiede le cambiali date inizialmente, purtroppo però queste ultime sono andate perse. Il proprietario in questo caso è punibile o altro? Come si dovrebbe comportare?
    Grazie molte
    Cordiali saluti

  • Gentile Katia, la richiesta è legittima; se le cambiali sono state smarrite deve prima denunciare ai carabinieri lo smarrimento e quindi chiedere l'ammortamento al tribunale di competenza. trova qui alcune info iutili.

  • Rino

    Il deposito cauzionale può essere utilizzato per pagare dei mesi non pagati??

  • Gentile Rino, non sarebbe questa la sua funzioni, ma se le parti sono d'accordo si può fare.

  • Luca

    Salve, il proprietario al momento della scadenza del contratto di affitto, può oltre a trattenere i soldi relativi alla cauzione chiedere un ulteriore rimborso dei danni ( tinteggiature, pulizie ecc ) ? Quindi il proprietario può pretendere più soldi di quelli già versati con la caparra ?
    Es. caparra di 1200 euro. Lui può oltre che trattenere i 1200 euro, chiederne 500 in più ?

  • Gentile Luca, il proprietario può trattenere la caparra e chiedere un ulteriore rimborso dimostrando che nell'immobile ci sono danni tali da giustificare queste richieste.

  • rosa

    ho affittato x 3 settimane un bilocale in montagna ,visto e piaciuto da un acconto di 200 euro ,dopo due giorni telefona che non ci interessa piu perche con una bimba di tre anni ce un po di salita x andare in centro ,circa 150 m , rivuole indietro i soldi devo dargliele tutti o tenerne una parte per il viaggio e tempo x fagli vedere l,allloggio grazie x la risposta

  • Buongiorno rosa, credo che in questo caso la rinuncia comporti la perdita di quanto versato; anche perchè non si contesta un vizio del bene, bensì una propria difficoltà.

  • Massimiliano

    Buonasera, ma in caso di ripensamento e annullamento del noleggio auto , la caparra te la ridanno?

  • Gentile Massimiliano dipende dagli accordi indicati e accettati nel momento in cui ha noleggiato l'auto.

  • paola boschetti

    Buon Giorno volevo sapere se sul contratto di affitto c'è scritto che la cauzione si versera' alla firma del contratto questa ha valore come ricevuta di versamento ?

  • Gentile Paola se si parla di futuro versamento non può essere considerata una ricevuta.

  • peppe

    Salve abbiamo stipulato un contratto di affitto di un appartamento tramite agenzia pagando 300euro per l agenzia e 300 euro come cauzione però l appartamento non é stato abitato perché prima del periodo di inizio abitazione uno dei locatori e'deceduto e quindi l appartamento non é stato più affittato per quel motivo. Volevo sapere se il proprietario potrebbe restituire la cauzione dei 300euro.grazie.

  • Gentile Peppe se il proprietario si è quindi in qualche modo ritirato ha diritto a riavere almeno la cauzione.

  • Lori

    Buonasera Dottoressa,
    sono proprietaria di un appartamento dato in affitto a degli studenti... ho fatto loro regolare contratto e registrato presso l'agenzia delle entrate tramite cedolare secca... nel contratto di affitto c'è scritto che loro versano due mensilità di deposito cauzionale... hanno versato tale deposito in contanti a me ma non abbiamo fatto nessun ulteriore foglio scritto. Le chiedo se per legge abbiamo fatto bene. Inoltre le bollette del loro appartamento le pago io in quanto intestate a me e loro mi rimborsano il costo delle bollette pagate. Ora se non mi pagano tutte le bollette prima della scadenza del contratto di locazione sono tenuta a restituire loro il deposito cauzionale o posso trattenerlo fino al pagamento di tutte le bollette?
    Grazie infinite e spero in una sua risposta.

  • Buongiorno Lori, se il deposito è stato riportato nel contratto diciamo che rappresenta una sorta di "ricevuta", quindi il deposito va restituito per intero se non ci sono danni o debiti, pertanto, se gli inquilini non dovessero pagare tutte le bollette potrà recuperarle dal deposito.

  • Anna

    Buonginro, a fine dicembre abbiamo firmato il compromesso x un appartamento e a seguito di una notevole caparra (€ 15.000) più 500€ al mese ...ci ha anticipato le chiavi perché avevamo l'esigenza dei entrare subito solo che il giorno del compromesso l'agente immobiliare ci dice che ha altri impegni e che il proprietario può consegnarci lui le chiavi facendo prima un giro dell'appartamento x mostrarci i contatori (guarda caso)
    Io ritenevo fosse corretta la presenza dell'agente ma ...per giunta il proprietario si limita a mostrarci la cantina che non avevamo ancora visto perché non trovava le chiavi ...e non ci mostra altro?! Io ho pensato che poiché l'appartamento era dei genitori potesse fargli effetto rientrare...
    Come il proprietario se n 'è andato entriamo e iniziamo a cerca i contatori per poter richiedere al più presto i dovuti allacciamenti ma dopo giorni e giorni scopriamo che manca il contatore del gas! Il proprietario aveva disdetto il gas e poiché il contatore era vecchio e non ci abitava più nessuno la società del gas ha sostituito quello degli altri condomini e il "ns" l'ha eliminato!
    Quindi tra telefonate alla soc. del gas e l'attesa di una loro uscita ... non siamo potuti entrare subito.
    Abbiamo pertanto chiesto il rimborso delle spese condominiali per il mese di gennaio dato che non ci abbiamo abitato, il rimborso sempre il mese di gennaio x i mobili in deposito e il pagamento per l'installazione del contatore che il proprietario contesta perché sostiene che è conseguente all'allacciamento. Anche l'immobiliare però ci ha dato ragione perché l'appartamento doveva essere agibile dato che era un po come se fossimo in affitto no?
    In un secondo momento scopriamo che poiché ci siamo accollati le spese condominiali (pensando che come dettoci di straordinarie non erano previste)....che stiamo pagando l'assicurazione condominiale inutilmente o quasi dato che la caldaia non è mai stata a norma e il condominio è soggetto a onerosa multa ...almeno che si opti di cambiarla del tutto! ...ma a noi era stato detto che era tutto a posto!
    Ora con il fatto che abbiamo firmato anche per le spese il proprietario sostiene che dobbiamo pagarci noi la caldaia?! Una condomina ci ha detto che il proprietario non può dire che non sapeva (anche se l'appartamento era dei genitori...perché cmq in passato ci ha abitato anche lui) perché quella è una situazione che si trascina da sempre! Caso vuole era subentrato un nuovo amministratore da 2 mesi, io gli ho chiesto e lui mi ha detto tutto ok! ...Ho fatto il grave errore di non farlo scrivere! L'immobiliare dice che non poteva sapere ma io ho capito che qualcosa sapeva eccome!! Ora l'amministratore sta aspettando di deliberare la spesa della nuova caldaia in base alla data del nostro rogito?! ....

    Mi chiedo perché ci dobbiamo andare sempre di mezzo noi?! ...non è tanto x la spesa ma per la presa in giro!

    Secondo Lei l'immobiliare non ha alcuna responsabilità come dice? ..Non dovrebbe vedersela con il proprietario invece di tirare in ballo noi dicendo ...incontriamoci con il proprietario? ...Io voglio evitare l'incontrarlo perché temo si possa trascendere ...il proprietario ha tra l'altro fatto entrare nell'appartamento, per ben 2 volte, dei signori per far portare via alcuni mobili ...noi non avevamo ancora cambiato la serratura e un giorno recandoci ...abbiamo trovato gente dentro ...e dentro c'erano già delle cose nostre!

    Io credo che dovrebbe vedersela l'immobiliare (pagato profumatamente) con il proprietario! ...Credo che anche l'amministratore, anche se era subentrato da 2 mesi, ...sapesse della caldaia e ha voluto favorire il proprietario anche se dice che non lo conosceva ...mah
    quanta ingiustizia a questo mondo!

    Secondo Lei come dovremmo comportarci? Chi dovrebbe pagare?

    Grazie 1000

    Anna

  • Gentile Anna, come già sa la questione è sempre poco chiara quando non ci sono documenti scritti. Ora se la spesa della caldaia non era stata deliberata prima, la competenza grava su di voi; se fosse stata deliberata in precedenza, invece, potrebbe mettere in discussione che la cosa le sia stata volutamente taciuta da parte dell'agenzia, quanto dell'amministrazione.

  • Sabrina

    Quindi anche se la proprietaria ha riavuto la disponibilità dell'appartamento in anticipo (gennaio invece di febbraio) e ha potuto cosi disporne per la vendita subito, (motivo per cui abbiamo traslocato, vista la sua lettera con cui comunicava l'intenzione di non procedere al rinnovo alla scadenza) rimane fisso il periodo di 6 mesi obbligatori per il pagamento e non sono previste deroghe? Grazie ancora

  • se l'immobile fosse stato riaffittato allora non dovrebbe pagare due volte per lo stesso mese; se le era astato concesso di non pagare per tutti i sei mesi dovevate espressamente scrivere che il contratto veniva chiuso a gennaio.

Carica Altri Commenti

Questo sito utilizza i cookie. Accedendo a questo sito, accetti il fatto che potremmo memorizzare e accedere ai cookie sul tuo dispositivo.

×
Rimani in contatto con noi
Iscriviti per essere informato sulle novità di Blogaffitto
×
Articoli correlati
Deposito cauzionale, un confronto a livello europeo sul valore della più comune garanzia per l’affittoDeposito cauzionale, un confronto a livello europeo sul valore della più comune garanzia per l’affitto
Paese per paese, un’analisi di quanto in Europa viene richiesto all’inquilino a titolo di cauzione per i danni a immobile e arredi, ma...
Cala ancora il tasso di interesse legale, ma cosa cambia per gli affitti? Cala ancora il tasso di interesse legale, ma cosa cambia per gli affitti?
Per il secondo anno consecutivo il tasso di interesse legale ha raggiunto i minimi storici, passando dallo 0,5% dello scorso anno allo 0,2% di quest&...
Sfratto per morosità: il deposito cauzionale va comunque restituito all’inquilino?Sfratto per morosità: il deposito cauzionale va comunque restituito all’inquilino?
La morosità continua ad essere la causa principale per cui si richiedono ed eseguono sfratti, come ci dimostrano i dati sui provvedimenti...
10 luoghi comuni sull’affitto, da sfatare!!10 luoghi comuni sull’affitto, da sfatare!!
Possiamo dire che in oltre due anni di attività di questo blog cominciamo ad avere un po' di esperienza su quelle che sono le curiosità...
Tasso di interesse legale allo 0,5%: quale effetto sul deposito cauzionale versato dall’inquilino?Tasso di interesse legale allo 0,5%: quale effetto sul deposito cauzionale versato dall’inquilino?
La prima cosa che si fa, quando si va in affitto, è tipicamente il versamento del deposito cauzionale al proprietario, per fermare l'immobile. L'...