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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Rossella

    buonasera gentilissima. senza la disdetta di un contratto d'affitto il contratto si rinnova automaticamente oppure sono necessarie le proroghe all'agenzia delle entrate da parte del proprietario di casa ? o da una delle due parti ? stesso dicasi dopo un decesso del titolare del contratto c'è il subentro automatico (de-cuius) ? pena l'annullamento del titolo ? Vi stimo !!

  • Buonasera Rossella, il contratto, se non disdettato da nessuna delle due parti, si considera rinnovato automaticamente, ma è obbligatorio presentare la proroga presso l'agenzia delle entrate; dovrebbe farlo il proprietario; per il subentro questo avviene se l'erede inquilino abitava già nell'immobile e quindi può registrare il subentro presso l'agenzia delle entrate.

  • Rossella

    non avessero pagato le proroghe o le imposte di registro che invece mi chiedono insieme agli affitti cosa si fà ? all'agenzia delle entrate l'inquilino (convivente e parente) quindi può pretendere il subentro e l'aggiornamento del titolo anche se il proprietario non ha fatto le proroghe ? Grazie per la risposta..

  • Gentile Rossella regolarizzare la proroga è indispensabile per poter poi rimanere regolarmente nell'immobile e pretendere il subentro.

  • Francesco

    Buonasera, il padrone di casa dopo i primi 4 anni regolarmente registrati, e dopo il tacito rinnovo 4+4, non ha ancora rinnovato la registrazione del contratto, è passato quasi un anno, oggi di punto in bianco mi ha detto che aveva pronto un nuovo contratto con cifre 3 volte più alte di quello ancora in vigore, anche se non registrato, praticamente nel primo c'è 100 euro , mentre adesso vorrebbe mettere 250 e registrarlo così....... questo solo per paura di una mia denuncia in quanto anche se con contratto con 100 euro, mi ha sempre fatto pagare 230 euro in contanti per 5 anni, Può fare questo ???? Grazie mille

  • Gentile Francesco, se il contratto non è stato disdettato nei termini ora lei ha diritto al rinnovo automatico alle stesse condizioni; quindi può pretendere, se non trovate un accordo, di procedere alla registrazione della proroga automatica.

  • Francesco

    Gentilissima Isabella, la ringrazio tanto per la sua celere e cortese risposta, grazie per il servizio che rende a chi come me ha delle difficoltà legali.

  • clara

    Salve,
    Avrei bisogno di un'informazione. Ho firmato questa settimana un contratto transitorio di due anni per un'appartamento vicino Torino. Per motivi di lavoro dovrò spostarmi a luglio di quest'anno. Nel contratto i mesi di preavviso stabiliti sono 3 e non sono specificati motivi gravi per la disdetta. Visto che dovrò lasciare casa a luglio, posso mandare il preavviso a fine marzo, a soli due mesi circa dalla firma del contratto? Essendo il regime a cedolare secca, quanto mi costerà pagare per la recessione anticipata del contratto?
    Grazie.

  • Gentile Clara, in ogni caso se sa già di dover lasciare l'immobile a luglio è corretto inviare la disdetta rispettando i termini di preavviso dei tre mesi; in cedolare secca la risoluzione anticipata va registrata ma non deve pagare lacuna imposta.

  • Rosario

    Buonasera illustre isabella. Se un contratto d'affitto viene stipulato frà le parti nel 1988 con prima scadenza nel dic 1992 , viene registrato però nel 1993. Le scadenze quadriennali da quale anno partiranno? Saluti

  • Buongiorno Rosario, ha valore la copia registrata, quindi quella dal 1993.

  • Andreas

    Buonasera, un' informazione: la malattia dovuta ad un fattore determinante nell' appartamento può essere considerata causa grave? Nello specifico: nella mia stanza,mancano gli scuri alla finestra ed essendo in affitto a Trieste, città della bora e del freddo, la mia stanza e' gelida. Mi è venuto 2/3 volte il raffreddore con febbre e non ho potuto seguire le lezioni.Un mio coinquilino,mi ha detto che con certificato medico,può essere una grave causa per le disdetta anticipata del contratto...? Può essere vero? E come fare? Basta la raccomandata o devo andare dal medico di base e farmi il certificato? E vale anche per la " Locazione abitativa per studenti universitari" ?Grazie mille e cordiali saluti.

  • Gentile Andreas il fatto è che sicuramente può dare disdetta, anche senza certificato, citando come grave motivo le condizioni fisiche; però poichè l'assenza di scuri era evidente già quando ha preso in affitto l'immobile, sarebbe il caso di rispettare i termini di preavviso previsti da contratto.

  • Anna

    Buongiorno, mio figlio, residente a Reggio Emilia ha preso in affitto in ottobre 2016 una stanza in un appartamento a Milano per frequentare l'università. Il prossimo anno però non ha intenzione di continuare a studiare a Milano ma vorrebbe trasferirsi più vicino a casa. Basta come "grave motivo" per recedere dal contratto? La ringrazio anticipatamente .

  • Gentile Anna sicuramente il fatto che non studi più a milano rappresenta un grave motivo per cui dare disdetta, con modalità e tempistiche concordate.

  • Alessandra

    Buongiorno Isabella,
    ho bisogno di un suo consiglio per risolvere una situazione molto scomoda.
    Sono proprietaria di un appartamento affittato 8 mesi fa con regolare contratto 4+4.
    ll mio inquilino ieri mi ha comunicato verbalmente che alla fine del mese di gennaio intende liberare anticipatamente l'appartamento.
    Abbiamo discusso animatamente perché non intende pagarmi i 3 mesi di preavviso previsti dal contratto (dovrebbe darmi 2 mensilità per i mesi di febbraio e marzo).
    Senza lasciarmi possibilità di scelta si è proposto di trovarmi lui il nuovo inquilino e solo nel caso in cui non riesca a trovarlo è disposto a pagarmi.
    Come mi consiglia di comportarmi in questa situazione?
    E se dovesse trovare una persona interessata ma che a me non piace?
    Grazie per la sua risposta.
    Alessandra

  • Gentile Alessandra, lei ha pieno diritto di chiedere il preavviso; quindi se il nuovo inquilino le piace può accettare, altrimenti può rifiutare la proposta e al più trattenere come risarcimento l'importo del deposito se versato.

  • Ali

    Ciao. Sono la proprietaria di un appartamento che ho affittato la casa con regolare contratto 4+ 4 più di 1 anno fa e sono andata a convivere dal mio ragazzo lasciando la residenza nella mia casa, sono diventata mamma, il piccolo ha 3 mesi. Mi hanno chiamato un giorno dal comune e mi hanno detto che non posso avere io e il piccolo la residenza nella casa dove ho affittato e mi hanno fatto firmare un foglio dove io mi impegno a cambiare la residenza da gennaio.Ho spiegato la situazione al mio compagno , ma non ha commentato, insomma siamo io e mio figlio attualmente senza residenza, per strada.Purtroppo le cose non vanno bene tra me e il mio compagno a questo punto e vorrei tornare a casa, visto la situazione. non so cosa fare ... Non abbiamo dove andare e non so se si può annullare il contratto . Mi può aiutare qualcuno? C'è una soluzione ? Grazie mille

  • Buongiorno, purtroppo rispetto alla casa affittata ora andrebbe rispettato il contratto in essere (salvo un accordo che magari può proporre all'inquilino considerando la situazione particolare); quindi potrebbe considerare a sua volta di prendere in affitto un immobile in attesa di disdire il contratto alla fine dei 4 anni e tornare nella sua casa.

  • Natalia

    Buon Anno. Gentile esperta, abito e risiedo ufficialmente in un appartamento fittato a mia madre (purtroppo deceduta nel 2005), insieme a mia figlia, da quando mi sono divorziata nel 95.. secondo l'ente proprietario io e mia figlia siamo occupanti senza titolo. Pago regolarmente l'affitto ancora intestato a mamma e prendo i contributi degli affitti. Potrei essere sfrattata in qualsiasi momento oppure alla scadenza dei 4+4 ? Devono farmi un nuovo contratto oppure ho un titolo come subentrata nel contratto ? Grazie per l'eventuale risposta.

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