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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Loretta

    Buona sera, avrei una domanda da fare. A me è arrivato lo sfratto dal proprietario di casa, questo è stato dato a fine contratto. Se io decido, visto lo sfratto, di andarmene prima della scadenza, quanto preavviso devo dare al proprietario. Vige anche qui la regola dei sei mesi????

  • Buongiorno Loretta, vale comunque la regola dei 6 mesi, per cui questo tempo lei ha diritto di rimanere e il dovere di pagare regolarmente, salvo diverso accordo con la proprietà.

  • Pierottola

    L'anno scorso ho dato tramite raccomandata un preavviso di tre mesi per lasciare la casa in affitto dove ho vissuto per 7 anni, ma per un cavillo burocratico, ho dovuto richiedere di ritornare in affitto al proprietario perché la casa che avrei dovuto acquistare non era più in vendita. Ho soggiornato in affitto per tre mesi senza pagare un euro perché i proprietari della casa si sono trattenuti la mia caparra, ora se volessi andarmene veramente, sono obbligata a dare loro altri soldi e altri mesi di preavviso? Se si quanto tempo prima devo avvisare? I motivi sono affitto meno caro e eternit assente sul tetto che mi circonda.
    Grazie

  • Buongiorno, se il suo preavviso è rimasto valido e non lo ha ritirato ora può andar via; se invece aveva revocato al disdetta ora deve riconoscere ancora i tre mesi di preavviso.

  • Vincenza

    Buongiorno, una domanda.
    Ho un attività di abbigliamento e ho preso in affitto un negozio circa un anno fa, a giugno di quest'anno ho dato preavviso di disdetta del negozio. Il contratto prevede un preavviso di 6 mesi, quindi io dovrei pagare fino a dicembre 2017. Ad agosto ho incontrato una persona a cui vendere la mia attività, e questa persona resterà all'interno dello stesso negozio e si è accordata con la proprietaria del negozio per stipulare un nuovo affitto il primo di ottobre 2017. Io quindi ho pagato fino a settembre e a fine mese restituirò le chiavi recedendo quindi il contratto. Fin qui tutto ok. Il punto è che la proprietaria del negozio vuole che io continui a pagare lo stesso i mesi fino a dicembre, nonostante tutto, perchè secondo il suo punto di vista io devo pagare comunque i 6 mesi di preavviso. Ora le ho fatto capire che i 6 mesi non sono "a prescindere", e che nel mio caso, avendole già trovato un sostituto per ottobre, io ho l'obbligo di pagarle solo fino a questo mese (come infatti ho fatto). Mi conferma che sono nel giusto? Grazie.

  • Buongiorno Vincenza, confermo pienamente che i suoi obblighi cedono a settembre con la riconsegna delle chiavi e soprattutto la stipula del nuovo contratto. é importante, quindi, che lei registri presso l'agenzia delle entrate la risoluzione anticipata del contratto per chiudere anche fiscalmente la posizione.

  • Fabiola

    Buongiorno, ho dato disdetta di affitto, devo pagare i 6 mesi, ma se nel frattempo trovo altri inquilini interessati ma al proprietario non vanno bene, io sono ugualmente obbligata a pagare i restanti mesi che restano da pagare?
    Grazie anticipatamente

  • Gentile Fabiola, lei può smettere di pagare quando l'immobile viene riaffiatato, il proprietario può selezionare gli inquilini e quindi anche rifiutare delle offerte; lei però può tenere copia delle chiavi e non liberare l'immobile finché continua a pagare.

  • Mirella

    Scusatemi non ho specificato che il contratto e' commerciale grazie

  • Mirella

    Buongiorno, e' legale imporre 12 mesi di disdetta su un contratto d'affitto ?

  • Gentile Mirella, per un inquilino la disdetta è di sei mesi; per un proprietario 12 mesi. La disdetta per l'inquilino può essere ridotta al limite.

  • Federica

    Buongiorno,io ho un contratto d'affitto di 4 anni stipulato a ottobre 2014.la scadenza è a fine settembre 2018 e sul contratto c'e scritto che se voglio recedere prima della fine del contratto deve essere per gravi motivi.
    Ho trovato una casa molto piu grande e con un bel cortile..e siamo in trattativa con i nuovi padroni di casa. Quale motivazione grave posso dare alla mia padrona di casa?posso cmq recedere prima della fine del contratto? Grazie mille

  • Buongiorno Federica, può riportare una motivazione che spiega la sua necessità di avere maggior spazio; quindi può inviare la raccomandata e rispettare i termini di preavviso.

  • Rosario

    Buongiorno, il prossimo 7 settembre devo rilasciare l'immobile dove ho vissuto per due anni in affitto. Ho inoltrato la disdetta a febbraio, regolarmente ricevuta dal padrone di casa. C'è già un nuovo inquilino pronto a subentrare che mi fa pressioni affinchè io liberi l'immoile prima del 07/09, ma non posso. Il padrone di casa vive a Lodi, l'immobile è a catania. Vorrei sapere come si rescinde formalmente un contratto. La consegna delle chiavi, la restituzione della caparra, la comunicazione all'genzia delle entrate, ecc....nel contratto aveamo inerito la clausola ch avrei lasciato l'immobile ridipinto, cosa che farò ma che mi costerà tanti soldi. Anche se è scrito nel contratto, è corretto che io debba ridipingere la casa? Prevedo problemi con ilo padrone di casa e vorrei tutelarmi a dovere e seguire l legge. lui non ci arà al momento del rilascio. dovrebbe indcarmi una persona a cui lasciare le chiavi e soprattutto dovrei avere indietro la mia caparra. Grazie di tutto. spero di ricevere presto una vs risposta. Cordialità....

  • Gentile Roberto, lei ha diritto di rimanere nell'immobile fino a scadenza della data di preavviso. Quindi alla riconsegna delle chiavi sarebbe meglio, indubbiamente, che ci fosse qualcuno che possa visionare lo stato dell'appartamento; in ogni caso dovrà fare foto e documentare il più possibile le condizioni in cui lascia il bene. Le pareti vanno tinteggiate e il proprietario dovrà provvedere a restituirle il deposito; per trattenere la cifra dovrebbe contestarle danni o arretrati, ma anche questi vanno documentati. Quindi lasciato l'immobile dovrà registrare la risoluzione anticipata del contratto presso l'agenzia delle entrate, pagando i 67 euro solo se il proprietario non è in regime di cedolare secca. Si accerti poi della voltura delle utenze.

  • rosario

    Buongiorno, il prossimo 7 settembre devo rilasciare l'immobile dove ho vissuto per due anni in affitto. Ho inoltrato la disdetta a febbraio, regolarmente ricevuta dal padrone di casa. C'è già un nuovo inquilino pronto a subentrare che mi fa pressioni affinchè io liberi l'immoile prima del 07/09, ma non posso. Il padrone di casa vive a Lodi, l'immobile è a catania. Vorrei sapere come si rescinde formalmente un contratto. La consegna delle chiavi, la restituzione della caparra, la comunicazione all'genzia delle entrate, ecc....nel contratto aveamo inerito la clausola ch avrei lasciato l'immobile ridipinto, cosa che farò ma che mi costerà tanti soldi. Anche se è scrito nel contratto, è corretto che io debba ridipingere la casa? Prevedo problemi con ilo padrone di casa e vorrei tutelarmi a dovere e seguire l legge. lui non ci arà al momento del rilascio. dovrebbe indcarmi una persona a cui lasciare le chiavi e soprattutto dovrei avere indietro la mia caparra. Grazie di tutto. spero di ricevere presto una vs risposta. Cordialità.

  • Bernardo

    Salve,
    sono in affito da 15. Al tempo della stipula del contratto, il padrone di casa non ha voluto alcuna caparra. Di tale caparra non c'è traccia neanche nel contratto. Il 20 luglio ho avuto la notizia del trasferimento in altra città dove dovrò prendere servizio dal primo di settembre. Ho già scritto al padrone di casa che dovrò lasciare l'appartamento entro il 31 agosto e che ho già trovato circa 150 persone interessate ad un immediato subentro. Cosa mi consigliate di fare?

  • Buongiorno Bernardo, per poter andar via in fretta, senza rispettare il preavviso, è corretto cercare magari un sostituto. Quindi ora deve parlarne con il proprietario e ufficializzare la chiusura del contratto se c'è l'accordo.

  • Franco

    Salve avrei bisogno di un consiglio,
    Ho un contratto d'affitto con clausola di recesso di 6mesi anticipati. Nella raccomandata inviata in data 10 aprile 2017 ho scritto che avrei lasciato la casa i primi di settembre 2017 ovvero 5 mesi prima dei 6 previsti dalla legge. Il proprietario non mi ha avvisato, se non qualche giorno fa, che avesse trovato un nuovo inquilino a cui affittare la casa dal primo di settembre, mentre io ora ho un ritardo di un mese nel lasciare la casa e vorrei sfruttare anche l'altro mese. È possibile usufruire del altro mese senza penali o altro o sono obbligato a lasciare la casa perché l ho scritto nella lettera ? Non fa fede la data di invio raccomandata e quindi non sarebbe valida la data presunta da me indicata?Non avrebbe dovuto rispondermi alla raccomandata se fosse d'accordo o meno con la data da me indicata?
    Spero di essere stato chiaro
    Grazie per l'attenzione un saluto
    Franco

  • Gentile Franco, diciamo che si potrebbe entrare in una "bella" controversia: la disdetta è di sei mesi, ma il periodo può essere accorciato nel momento in cui le parti sono in accordo e quindi come lei dice il proprietario avrebbe dovuto accettare la sua richiesta; ma potrebbe anche contestarle che il suo era un silenzio/assenso. Quindi poiché di fatto ora c'è di mezzo un nuovo inquilino a cui probabilmente dovrà essere il proprietario a pagare una penale per poter più concedere in affitto l'immobile dal 1 settembre, magari potreste venirvi incontro, slittando a metà mese o a una data che possa non "danneggiare" il nuovo inquilino e quindi non avere, nessuno, penali da pagare.

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