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Disdetta contratto d’affitto: come disdire un contratto prima della scadenza.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 24, 2015
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Sei in affitto ma ora ti hanno trasferito in un’altra città e deve quindi cambiare casa? Oppure avete sperimentato la convivenza e ora che le cose funzionano volete comprare il vostro nido d’amore. I motivi per disdire un contratto d’affitto sono moltissimi, alcuni nascono da esigenze se vogliamo dire positive, altri da incombenze esterne e moltissime volte si va via da un immobile per incomprensioni con il proprietario, i vicini o perché ci sono condizioni della casa non più soddisfacenti. Qualsiasi sia il motivo che vi spinge a cambiare casa, dovrete passare per una procedura molto chiara: la disdetta anticipata per gravi motivi. Come formularla? Con quale data?
Ecco un piccolo vademecum per non fare errori e lasciarsi senza rancori!

 


• Partiamo dalla LETTERA DI DISDETTA: l’inquilino che vuole lasciare l’immobile in affitto deve inviare una lettera, a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, al proprietario (o a tutti i proprietari se ce ne fossero più di uno), informandolo della volontà di interrompere il contratto e le MOTIVAZIONI per cui vuole farlo.

 


• Un fac simile di recesso dal contratto d’affitto è facilmente reperibile, in ogni caso si tratta di una semplice lettera che riporta i dati dell’inquilino, del contratto, le motivazioni e soprattutto la data entro cui l’immobile verrà liberato.


MOTIVAZIONI: se nel contratto non è stato precisamente indicata la possibilità di disdire per qualsiasi motivo senza che ricorrano gravi motivi, tali motivi devono essere riportati nella lettera di disdetta ed essere oggettivamente gravi. Dove per grave s’intende un motivo oggettivo, di cui non si era a conoscenza nel momento in cui si prende in affitto l’immobile e quindi sopraggiunto successivamente. Per esempio un trasferimento per lavoro o la necessità di tornare nella casa di famiglia.


TEMPISTICHE: qui c’è di solito l’oggetto principale del contendere. Per legge la disdetta dovrebbe giungere con almeno 6 mesi di anticipo. Quindi il periodo di disdetta parte dal momento in cui il proprietario riceve la raccomandata.


• È possibile accorciare il periodo di disdetta? A favore dell’inquilino è possibile prevedere, se riportato nel contratto e pertanto firmato dalle parti, un periodo di preavviso più breve di sei mesi, quindi ridotto solitamente a 3 mesi. In assenza di una specifica indicazione, vale quanto dice la legge: quindi 6 mesi.


• FRAZIONE DI MENSILITÀ: il classico dilemma è devo pagare la mensilità intera anche se nell’ultimo mese ci sto solo qualche giorno? Il proprietario pretende la mensilità intera, ma l’inquilino rimane perplesso. In effetti si dovrebbe versare solo la quota relativa ai giorni realmente fruiti. Per fare un esempio: se l’immobile viene liberato il 13 ottobre (data in cui scadono i sei mesi di preavviso) e ho sempre pagato entro il 5 del mese con mensilità anticipata, per il mese di ottobre dovrà pagare solo 13/31simi del canone versato. Ne abbiamo parlato ampiamente qui.

QUANDO? L’inquilino, diversamente dal proprietario, ha la possibilità di dare disdetta in qualsiasi momento, indipendentemente dalla scadenza del contratto o da eventuali clausole (molto diffuse) che lo obbligano a rimanere per almeno 1 anno nell’immobile prima di dare disdetta. Per cui un inquilino titubante nel firmare un contratto di 4 anni o 3 anni, può ricordarsi di questa opportunità e firmare a cuor leggero, se teme di essere legato per troppo tempo.


• Riferimenti normativi: la disdetta è regolata dall’articolo 4 della Legge 392/78. Interessante anche la Sentenza della Corte di Cassazione n.25136 del 27/11/2006: qui è riportato l’obbligo, per l’inquilino, di pagare al proprietario tutte e sei le mensilità del preavviso; anche se riconsegnasse l’immobile prima della scadenza dei sei mesi; con la sola eccezione del caso in cui l’immobile venga nuovamente affittato. Da allora l’inquilino non ha più obblighi.

Per approfondimenti in materia, vi consiglio la lettura del precedente articolo sul tema “Il recesso dell’inquilino: come e quando dare disdetta”.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Vittorio

    Salve ! Avrei bisogno di un chiarimento che riguarda un contratto di comodato d'uso gratuito di un immobile adibito a civile abitazione.
    La domanda è la seguente : Per un contratto di comodato d'uso abitativo regolarmente registrato alla Agenzia delle Entrate, ai fini della Risoluzione o Annullamento ( tecnicamente non so quale sia il termine più appropriato ) è necessario pagare la tassa di €. 200,00 più marca da bollo ?.................Come mi ha riferito un impiegato dell'Agenzia delle Entrate di competenza ? O invece non è dovuta nessuna tassa per la risoluzione o annullamento.
    Il contratto è stato registrato; è in forma scritta ed è a tempo indeterminato.
    Grazie per un eventuale chiarimento/risposta.

  • Buongiorno Vittorio, la registrazione del contratto prevede il versamento di 200 euro; mentre la risoluzione costa 67 euro, senza marche da bollo.

  • Giulio Billo

    Buon giorno, ho ricevuto la disdetta del contratto agevolato sei mesi prima della scadenza, devo lasciare l'appartamento entro il 4 ottobre. La domanda è: Se non trovo niente per quella data cosa posso fare? Se entro quella data non ho lasciato l'immobile cosa succede? Grazie

  • Buonasera Giulio, magari all'avvicinarsi della data può concordare con il proprietario per farsi concedere un po' più di tempo. Di fatto potrebbe esserci, da parte del proprietario, la richiesta di sfratto ma i tempi sono molto lunghi, quindi meglio trovare un accordo.

  • Alex

    Salve ! Siamo una famiglia che è in affitto con contratto 4+4 , il contratto scade ( primi 4 anni ) 30 settembre 2017 , abbiamo comprato la casa i ci stiamo trasferendo . Abbiamo consegnato la disdetta a mano a proprietari di casa il giorno 22 maggio 2017 con il preavviso di tre mesi , e che dobbiamo lasciare libero appartamento entro il 30 settembre , con giustificazione : acquisto casa . Abbiamo sbagliato qualcosa , che conseguenze possiamo subire ? Grazie mille

  • Gentile Alex, direi che non c'è nulla di sbagliato; se il proprietario ha accettato la disdetta a mano per il resto i tre mesi sono un periodo minimo di disdetta, quindi va benissimo indicare una data differente.

  • Carmine

    Salve, sono Federico e ed ho fittato una casa con un contratto transitorio di 17 mesi per motivi lavorativi.
    Ho dato come cauzione erroneamente un assegno di 6 mesi che però non è stato riscosso.
    Una volta volta in casa con mia figlia e mia moglie abbiamo notato delle divergenze tra i nostri vicini e colei che
    ci fitta la casa (o meglio chi fa le veci dato che il proprietrio e suo fratello) che però non abita in quello stabile ma
    viene spesso in quanto possiede un altro appartamento.
    Così questi vicini, fanno dei dispetti a noi in quanto abitiamo lì ed utilizzano noi per irretire la proprietaria.
    Secondo me ci sono tante cose che non so che
    colei che mi fitta casa ha omesso di dirmi per paura che io non la prendessi più. Io non so come comportarmi
    ed ho fatto andar via di là la mia famiglia in quanto voglio tutelarla. Il vicino è una persona con la quale non si può
    discutere. L'affittuaria mi ha proposto prima di andare in caserma a fare denuncia o a validare la sua dichiarazione.
    Dopo il mio riufiuto mi ha detto che posso disdire il contratto apportando i motivi gravi e cioè il mal comportamento dei
    vicini. Il mio intento è quello di andarmene via di lì senza che il mio nome compaia da nessuna parte.
    Sono stato ingannato. Il contratto scade tra 9 mesi e non c'è scritta nessuna clausola per quanto riguarda un eventuale
    scioglimento (io non l'ho neanche presa in considerazione al momento della stipula in quanto non pensavo cosa sarebbe
    successo). Cosa mi consigliate di fare?

  • Buongiorno Carmine, in effetti le conviene dare disdetta al contratto, magari accordandosi per un periodo ridotto di preavviso; quindi rispetto a quanto anticipato, se non ci sono danni al bene, può chiederne la restituzione per intero.

  • Matteo Filippini

    Salve, ho una domanda
    Abito ora in un appartamento che voglio lasciare, ho fatto la raccomandata di disdetta 4 mesi in anticipo (come da contratto), il problema è che nella domanda di recesso ho scritto la data in cui me ne andrò superiore ai 4 mesi da contratto.
    (Ho fatto la domanda ad aprile, i 4 mesi scadrebbero ad agosto, ma io ho scritto che me ne andrei il 1 ottobre) Come funziona in questo caso? Vige la data che ho scritto o vige il fatto dei 4 mesi di anticipo e andarmene via prima? Perché io vedendo altri appartamenti trovo che li cercano da agosto quindi vorrei andarmene finiti i 4 mesi di contratto.
    Grazie mille
    Matteo.

  • Gentile Matteo, i 4 mesi sono un periodo minimo, quindi vale la data che lei ha indicato e che ora dovrebbe andare a rettificare con altra raccomandata.

  • Marta

    Buongiorno Dr.ssa. Nel 2011 ho stipulato un contratto di affitto con cedolare secca 4+4 ed ora sarei pronta ad inviare la raccomandata per la recessione dal momento che ho trovato una casa da acquistare. Alla scadenza dei primi 4 anni non ho ricevuto nulla che confermava la proroga, mi conferma che è corretto così? Visto che conosco la proprietaria, è preferibile inviare la raccomandata o posso consegnare la lettera a mano? premetto che questa sera andrò a casa sua per comunicarle la mia intenzione di recedere entro fine anno. Chi ed entro quanto tempo dalla raccomandata bisogna comunicare la chiusura del contratto all'Agenzia delle entrate? Grazie mille.

  • Gentile Marta, è corretto inviare la raccomandata scritta che attesi la sua volontà di lasciare l'immobile; una volta lasciata la casa dovrete registrare la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate entro 30 giorni dal rilascio.

  • Carolina

    Salve gentilissima professionista. Vorrei ringraziarla a nome di tutti per il prezioso tempo che da tempo dedica a tutte le persone in difficoltà e ne approfitto per chiederle se esistano termini legali per poter rispondere ad una richiesta di spese condominiali fatta tramite raccomandata e diffida al pagamento entro 30 giorni. Le quote che mi chiedono sono incerte e prive di dettagli che vorrei richiedere. Devo rivolgermi ad un avvocato oppure posso mandare anche io stessa una raccomandata a.r. ? Ho dei termini per rispondere e/o contestare ? Saluti e ringrazio l'eventuale risposta

  • Lada Giovenzana

    Buongiorno, vorrei un'informazione.
    Da novembre 2016 siamo in locazione in un appartamento le cui spese ammontano a 150 mensili. Ho fatto richiesta alla proprietaria del dettaglio per capire a cosa ammontano. Lei si è mostrata perplessa, dicendo che non capisce perché lo voglio sapere. E' mio diritto chiederlo? A me sembrano un po' alte.. Inoltre vorrei sottolineare che tra l'uscita del vecchio inquilino e la nostra entrata la padrona non è MAI venuta a visionare l'immobile. Ci sono segni lasciati sugli stipiti delle porte dai traslocatori del precedente inquilino, ci sono tasselli nei muri lasciati sempre dal precedente inquilino che vorrei la padrona di casa vedesse, onde evitare che poi, in un secondo momento, gli stessi potessero essere imputabili a noi..Inoltre dopo sei mesi abbiamo capito che la casa non èla soluzione che fa per noi e vorremmo cambiare. E' possibile farlo anche dopo sei mesi? Grazie a ci mi vorrà rispondere.

  • Buongiorno Lada, è un suo diritto chiedere il dettaglio delle spese per accertarsi se quello che paga sia realmente di sua competenza e se ci dev'essere poi un conguaglio da fare; rispetto alla disdetta, invece, può farla in qualsiasi momento, rispettando il termine di preavviso, inviando raccomandata e specificando i gravi motivi.

  • Antonella

    Salve, vorrei un'informazione! A inizi giugno mi riparte l'anno di locazione dove dovrei pagare le 12 mensilità anticipate! Se faccio disdetta, visto che abbiamo acquistato casa, sarò costretta a versare cmq le 12 mensilità o solo le 6 di preavviso! Grazie!

  • Gentile Antonella, dando disdetta dovrà pagare solo per i sei mesi di preavviso; non oltre.

  • Nicolas

    Gentile S.ra Tulipano.
    Sono inquilino wd ho un contratto transitorio per periiodo d'un anno. La durata del contratto scade in Luglio 2017. Ho inviato una raccomandatta per gravi motivi lasciando l'appartamento alla fine d'Aprile. Quindi sono lasciando l'appartamento 3 messi prima.
    L'articolo di recesso del conduttore dice che devo inviarla due messi prima del rilascio dell'inmobile. Lo fato solo un messe prima.
    Sembra che hanno trovato un'altro inquilino.
    Cosa devo fare io in piú della raccomandatta giusto per finire il contratto? Registrate risoluzione anticipata nella Ad'E? E si l'administratore non vuole farlo? Posso farlo io nella Ad'E?
    Per un contratto transitorio con cedolare secca devo ancora pagare qualche canone per la registrazione nella Ad'E?

  • Gentile Nicolas, nel momento in cui il contratto è concluso deve registrare la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate con modello Rli senza pagare imposte perchè in cedolare secca.

  • roberta

    Buongiorno,
    leggendo i vari commenti sotto credo di avere già una risposta alla mia domanda, tuttavia ogni situazione è a sé per cui Le chiedo: sono proprietaria di una casa data in affitto nell'agosto 2010 con formula 4+4. Alla prima scadenza il contratto si è rinnovato da sé.
    oggi la mia situazione sentimentale è cambiata, la casa dove ho abitato finora è del mio compagno e io non so dove andare... mi chiedevo se fosse possibile già ora mandare disdetta di affitto agli inquilini o se devo comunque attendere fino all'agosto 2018. tra l'altro il mensile non arriva regolarmente e non potrei neanche pensare di prendere una stanza se non ho certezza che mi paghino quando devono. che posso fare?
    grazie roberta

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