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Contratto transitorio: veloce e ricercato. Una breve guida per conoscerlo meglio.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 13, 2015
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Il contratto d’affitto transitorio, meglio noto come contratto breve, è oggetto di molte richieste di approfondimento che riceviamo quotidianamente. Legarsi per 4 anni, la durata del contratto libero in Italia, spaventa evidentemente i proprietari, ma spesso ancor di più spaventa gli inquilini che si immaginano a breve già in altre case o per lo meno vogliono sentirsi liberi di spostarsi, cambiare vita e quindi casa. Nonostante sia possibile, a partire dalla legge di riforma delle locazioni, la 431 datata 1998, stipulare questa nuova tipologia di contratto, di fatto rimangono ancora molti dubbi sul come e quando un contratto transitorio sia regolare e quando no. E poi permane il più grande dei dubbi, che per qualcuno è diventata certezza: lo posso rinnovare?

Solo una volta, o tutta la vita, speriamo prima che il contratto sia finito! Pronunciare l’affermazione “per sempre” è molto difficile e farlo rispetto al posto in cui andiamo ad abitare in affitto sembra esserlo ancora di più. 4 anni non sono certo un’eternità, eppure a volte anche un impegno di questo tipo sembra scoraggiare, soprattutto chi è alla prima esperienza con l’affitto e non vorrebbe poi ritrovarsi a dover condividere spazi con qualcuno che non va più bene o dover rinunciare ad un’offerta di lavoro.
Quindi il contratto transitorio sembra rispondere al meglio alle esigenze di questi inquilini e naturalmente a quella dei proprietari di avere l’immobile impegnato per meno tempo e poter liberarsi eventualmente di inquilini non graditi.
Come possiamo stipularlo correttamente?


Breve guida al contratto di affitto transitorio.


1. Durata e rinnovo. Il contratto transitorio ha una durata minima di 1 mese e massima di 18 mesi. Quindi un arco di tempo circoscritto a specifiche esigenze. Questo non vuol dire che si può iniziare con contratto di due mesi e poi rinnovarlo fino a coprire la durata massima di 18 mesi; considerando che una caratteristica fondamentale del transitorio è la non rinnovabilità.


2. Canone. Poiché il contratto transitorio rientra tra i contratti tipo o del secondo canale, introdotti come alternativa rispetto al contratto libero, nei comuni capoluoghi di provincia ed in quelli presenti nell’elenco dei comuni ad alta densità abitativa, il canone deve essere concordato, ovvero calcolato in base agli accordi territoriali del comune di riferimento, con la possibilità di un aumento del 20%. Negli altri comuni è possibile stipulare contratti transitori a canone libero.


3. Motivazione. Un contratto transitorio è regolare se a giustificarlo c’è una reale esigenza di transitorietà, di una delle due parti. Quindi il contratto deve riportare la motivazione per cui ad esempio un inquilino ha necessità di stipulare un contratto di solo 12 mesi. Il caso più comune è quello di un lavoratore che ha un contratto per un solo anno nella città in cui si trova l’immobile preso in affitto. In questo caso il contratto di lavoro andrebbe allegato. Oppure, l’immobile viene concesso per soli 6 mesi, perché allo scadere di questo periodo sarà il proprietario stesso a tornare in Italia e dover andare a vivere nella sua casa. Qui il motivo va riportato in contratto e confermato tramite lettera raccomandata prima dello scadere dei sei mesi da parte del proprietario, confermando la sua intenzione di andarci ad abitare.


4. Fiscalità. Che sia un canone libero o concordato il contratto transitorio non comporta agevolazioni fiscali per il proprietario che quindi potrebbe scegliere la cedolare secca al 21% o di tassare il reddito con una deduzione irpef del 5%. Quindi non valgono neanche eventuali agevolazioni Imu, se previste dal comune, che fanno espresso riferimento ai contratti concordati di 3 anni + 2.

Vedi aggiornamento per applicare le agevolaizoni anche in questo caso: Transitorio a canone concordato? Sì alla cedolare al 10%


5. Spese. Le spese accessorie, come gli oneri condominiali, rimangono a carico dell’inquilino. La questione potrebbe porsi rispetto alle bollette che spesso rimangono intestate al proprietario e soprattutto alla tassa sui rifiuti che per contratti fino a sei mesi rimangono di competenza della proprietà.


6. Disdetta. Considerando una durata relativamente breve, è corretto indicare e specificare nel contratto il periodo di preavviso con cui l’inquilino può lasciare l’immobile. Perché la facoltà per l’inquilino di lasciare l’immobile prima della scadenza rimane sempre valida, per gravi motivi, ma i sei mesi previsti dalla legge in questi casi risulterebbero eccessivi. Quindi è giusto accordarsi su un periodo di 1 o due mesi magari.


7. Residenza. Anche se nel caso di contratto transitorio parliamo di affitti brevi e di esigenze abitative transitorie, appunto, non c’è comunque un’esclusione automatica della possibilità per l’inquilino di chiedere la residenza. Su questo punto ci sono spesso diversi pareri, alcuni sostengono che il contratto transitorio sia stipulabile solo per inquilini che non hanno la residenza nel comune dove si trova l’appartamento scelto. In realtà non esiste questo tipo di limitazione e quindi se l’inquilino valuta più conveniente chiedere la residenza, se può dimostrare di abitare stabilmente nell’immobile in affitto, potrà ottenerla.


8. Arredamento. La maggior parte dei contratti transitori verrà stipulata su immobili arredati. Ma l’assenza del mobilio non esclude necessariamente e strettamente la possibilità di stipulare contratti transitori anche su immobili non arredati. Non ci sembra molto pratico, ma non possiamo escluderlo.


9. Deposito. Anche per i contratti transitori viene richiesto un deposito cauzionale che possa coprire eventuali danni arrecati all’immobile. Rispetto alla richiesta diciamo che potrebbe essere inferiore alle tre mensilità, mediamente ci si attesta sulle due mensilità, in ogni caso potrebbe arrivare fino alle classiche tre mensilità. Rimangono valide anche altre formule di garanzia, come affittosicuro, o la possibilità di inserire un garante esterno che assicuri il regolare pagamento del canone fissato.


10. Sfratto. Abbiamo lasciato per ultimo la note dolente. Sebbene questo contratto venga spesso richiesto dai proprietari pensando che possa essere un” banco di prova” prima di dare fiducia all’inquilino e quindi pensando che se questi non pagherà sarà più facile mandarlo via, dobbiamo dire che si tratta di un’illusione! Per il contratto transitorio valgono le regole di tutti gli altri contratti abitativi: se l’inquilino non paga (ritardo di oltre 20 giorni) si procede con uno sfratto per morosità; se non lascia l’immobile allo scadere del contratto si procede con uno sfratto per finita locazione; se usa l’immobile per scopi diversi da quello abitativo ed in ogni caso di grave inadempienza, si procede con uno sfratto di diritto. Stesse modalità, stesse tempistiche.

Contratto transitorio: facile, breve, comodo.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Simona

    Gentile Isabella, mi è stata richiesta in locazione una stanza di un appartamento da un ragazzo, attualmente ospite di un amico, che vorrebbe trasferirsi temporaneamente nella mia città, dove frequenta un centro culturale e svolge lavori temporanei in proprio. Sarebbe valida in questo caso, senza quindi una documentazione ufficiale attestante la reale motivazione, la stipula di un contratto transitorio, e in particolare per la porzione di alloggio richiesta? Ringrazio della cortese attenzione e saluto cordialmente.

  • Gentile Simona, diciamo che potrebbe cercare di specificare bene la motivazione, magari con uno dei lavori temporanei; nel contratto dovrà poi indicare l'uso esclusivo di una sola stanza e quello in comune dei servizi.

  • Paola

    Gentile avvocato, ho un ospite pagante da circa venti giorni che occupa una stanza con angolo cottura e bagno. Ora mi chiede se posso lasciargli la stanza per qualche mese. E' possibile fare un contratto transitorio con la certezza che mi lascerà la casa fra due tre mesi? Ho una sorella in pensione che vuole stabilirsi a Roma e in attesa di trovare un appartamento alloggerà nella mia casa.Inoltre io dovrò subire un intervento chirurgico alla colonna e mi occorrerà la sua assistenza. E nel caso quale data devo inserire nel contratto visto che non sono ancora trascorsi 30 giorni? Come faccio a sapere qual'è il canone regolare per la città di Roma per non incorrere in sanzioni?
    La ringrazio vivamente e attendo la sua gentile risposta.
    Paola

  • Gentile Paola, può stipulare un contratto transitorio trovando a questo link il calcolo del canone concordato a Roma o un contratto turistico a canone libero se tale sono le motivazioni; specificando l'uso parziale del bene. Sulla certezza della restituzione purtroppo vale quanto previsto in generale sui contratti di affitto.

  • Lorella

    Buongiorno Isabella, ho letto con interesse quanto sopra. Ho intenzione di subaffittare l'appartamento di mia figlia che ho in uso con comodato nel quale compare tra le concessioni la sublocazione per ammortizzare le spese che devo sostenere, mia figlia e' cittadina italiana residente all'estero e non ha piu' conti correnti e redditi in Italia, ho ricevuto una proposta per sei mesi d'affitto, e' un magistrato che per lavoro deve rimanere a Varese quel tempo,siamo d'accordo che le varia bollette saranno rimborsate e dovra' sostenere le spese ordinarie di condominio che non sono alte, la Tari anche per quei mesi devo comunque pagarla io? ti ringrazio se mi aiuterari a chiarirmi le idee. Buona giornata e spero in nuna risposta. Lorella

  • Gentile Lorella, se lei ha un comodato non può subaffittarlo; a questo punto deve essere sua figlia a stipulare un contratto transitorio con questo inquilino; per contratti così brevi di solito la tari rimane a carico del proprietario.

  • fabio

    Grazie, un' ultima domanda, ma per la cedolare secca esiste sempre l'obbligo della comunicazione con la raccomandata?
    Grazie
    Fabio

  • Buonasera Fabio, se l'indicazione della scelta è riportata nel contratto, la raccomandata non è necessaria.

  • Fabio

    Buonasera, per i contratti fino a 30 giorni, non c'è obbligo di registrazione, ma volevo chiedere se il contratto va inquadrato come transitorio o come turistico. E se c'è comunque bisogno di fare un contratto, o basta un bonifico con causale che indichi un periodo di locazione. Grazie Fabio

  • Gentile Fabio, sotto i trenta giorni siamo nell'ambito turistico, l'accordo andrebbe formalizzato per iscritto come contratto, o scrittura privata se preferisce.

  • franco

    Salve, vorrei sapere per cortesia nel caso di un contratto transitorio x 5 mesi ma dopo 20 giorni dalla scadenza del mensile smettesse di pagare l'affitto mi accorgessi che l'inquilino non paga dovrei procedere per lo sfratto.
    Ma alla fine della giostra quanto tempo dovrà passare prima che l'appartamento si possa liberare ? Bisogna per forza attendere i 5 mesi come da contratto o va ancora per le lunghe ? Grz. delle risposte. Distinti ossequi.

  • Gentile Franco, per recuperare la morosità deve procedere con lo sfratto; se vi accordate per liberare l'immobile prima, tanto meglio, magari trattiene il deposito come risarcimento.

  • antonio orieto

    Premesso che ho locato un alloggio con i un contratto di locazione di tipo transitorio a una Azienda per un proprio collaboratore , chiedo perchè non posso optare per la cedolare secca . Tanto perchè non riesco comprendere una simile discriminazione . Grazie per l'eventuale chiarimento e buon lavoro .

  • Gentile Antonio la discriminante è data dal fatto che viene specificato come requisito il fatto che l'inquilino sia un privato; sulla motivazione è difficile dirlo per noi.

  • Venanza

    Ciao
    vorrei affittare 1 camera dell mia casa di proprietà a una persona che si è trasferita per lavoro ed ha 1 contratto di 1 anno, se dovessi affitarla euro 600 al mese compreso le spese (acqua - luce - riscaldamento) su quale importo dovrei calcolare l'aliquota IRPEF E' più conveniente l'aliquota IRPEF o la cedola secca?
    Nel caso di cedola secca quant'è l'ammontare?
    Le tasse d registrazione del contratto 2% su quale ammontare vanno calcolate?
    GRAZIE

  • Buongiorno, per poter pagare le imposte solo sul canone e non sulle spese è necessario distinguere le due voci, quindi indicare una cifra per il canone ed un forfait per le spese; la cedolare secca sarebbe al 21% del reddito annuo; mentre l'irpef dipende dal suo reddito personale a cui sommerebbe il 95% del reddito annuo di locazione percepito. Se sceglie la cedolare secca non paga l'imposta di registro, altrimenti calcola il 2% del canone annuo.

  • Vincenzo

    Per lavori di manutenzione della casa devo stipulare un contratto di affitto temporaneo. Posso riservare ci esibire la Cila non appena ne sarò in possesso in quanto l'ingegnere non ha ancora terminata la pratica? L'affitto è per due massimo tre mesi. Grazie.

  • Certo Vincenzo, l'importante che la motivazione sia valida, ma è normale che la presentazione della richiesta di lavori sia successiva rispetto all'affitto in corso.

  • Chiara Tambone

    Buongiorno Isabella e buon anno.

    Avrei bisogno di alcuni chiarimenti in merito ad un contratto di affitto transitorio che andremo a stipulare a marzo (al momento abbiamo firmato solo un'impegnativa).
    1. I proprietari sono obbligati ad arredarlo?
    2. Di quali utenze devono essere fatte le volture? Il costo delle volture a carico di chi è?
    3. Il comune è quello di Signa (FI) che ha più di 10m abitanti, come posso sapere se il calcolo del canone è corretto?
    4. La tassa sui rifiuti rimane intestata e a carico dei titolari?
    5. Si può detrarre sul 730 il costo dell'affitto transitorio?
    6. I proprietari vogliono un contratto transitorio perchè vogliono vedere come si trovano nella casa nuova e vogliono "provare" gli inquilini prima di impegnarsi per 4 anni. Nonostante non sia corretto, l'agente immobiliare vuole indicare una motivazione del tipo "il figlio si deve sposare e mettono in affitto la casa fino a che non si sposa". Non credo che in questo caso sia necessaria una documentazione che attesti la motivazione e che quindi possano procedere senza difficoltà, corretto?
    7. Per rivolgermi ad un sindacato di categoria, posso andare in qualunque o è obbligatorio/consigliabile recarsi nella sede del comune dell'immobile?

    Grazie in anticipo per tutto l'aiuto che potrà darmi
    un cordiale saluto

    Chiara

  • Buongiorno Chiara e buon anno anche a lei. Le rispondo con ordine:
    1. non c'è un obbligo in questo senso; lei prende l'immobile così com'è nel momento in cui lo visita, salvo diversi accordi;
    2. si possono volturare le utenze di luce, gas, telefono. il costo della voltura è a carico dell'inquilino.
    3. deve fare riferimento all'accordo territoriale della zona; trova qui alcuni dettagli
    4. la tassa sui rifiuti rimane a carico del proprietari per contratti brevi (6 o 12 mesi a seconda del regolamento comunale); oltre deve presentare regolare occupazione all'ufficio tributi;
    5. non si può detrarre il costo dell'affitto; ma si possono avere detrazioni irpef per inquilini che hanno la residenza nell'immobile preso in affitto;
    6. è corretto, potete inserire tale motivazione che andrebbe confermata da parte dei proprietari, prima della scadenza del contratto, con raccomandata;
    7. sarebbe meglio rivolgersi ad un'associazione firmataria dell'accordo.

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