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Contratto intestato a due o più inquilini: come comportarsi?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Maggio 30, 2013
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È una modalità (sempre più diffusa) comunemente usata nel caso di contratto a studenti universitari o semplicemente probabile nel caso di lavoratori fuori sede o di amici che prendono in affitto un appartamento o perché non un negozio. In questo caso, la questione delicata è: il pagamento del canone è a carico di tutti gli inquilini? E se uno solo va via?

 


Nel caso di un contratto intestato a due o più inquilini, questi ultimi sono obbligati solidalmente al versamento dei canoni, così come alle altre obbligazioni, a norma dell'articolo 1292 del Codice civile. Si precisa però che, in base ad alcune sentenze (della Cassazione 27 febbraio 1978, numero 1011 e del Tribunale di Milano, 18 settembre 2007, numero 10233) nei rapporti obbligatori vi è la presunzione di solidarietà passiva, salvo diverso accordo tra le parti.
È, pertanto, utile inserire nel contratto una specifica clausola, da cui risulti chiaramente che gli inquilini sono solidalmente obbligati al versamento dei canoni e delle spese accessorie.
Ad esempio, nei modelli di contratti tipo a canone concordato per studenti fuori sede è specificato che: "Il conduttore ha facoltà di recedere dal contratto per gravi motivi previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 3 mesi prima. Tale facoltà è consentita anche ad uno o più dei conduttori firmatari e in tal caso, dal mese dell'intervenuto recesso, la locazione prosegue nei confronti degli altri ferma restando la solidarietà del conduttore recedente per i pregressi periodi di conduzione".

Come comportarsi in caso di disdetta?
In caso non ci siano diverse pattuizioni, ciascuno degli inquilini cointestatari del contratto può dare disdetta al proprietario, con regolare raccomandata da inviare sei mesi prima. In questo caso gli altri inquilini possono decidere di rimanere, pagando anche la quota dell'inquilino che dà disdetta o, più comunemente, cercare un inquilino che possa subentrare a quello uscente, alle medesime condizioni.
Per questo eventuale subentro, sarà necessario comunicare la variazione all'agenzia delle entrate di competenza, pagando 67,00 € di tassa fissa. Per le cessioni, come per le proroghe e risoluzioni di contratti già registrati, infatti, i contraenti devono versare l'imposta dovuta entro 30 giorni utilizzando il Modello F23 ed entro 20 giorni dal pagamento, consegnare l'attestato dell'avvenuto versamento allo stesso Ufficio dove precedentemente è stato registrato il contratto.
L'adesione del proprietario al regime alternativo di cedolare secca non esonera al pagamento di tale imposta.


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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Alfredo

    Siamo tre universitari, abbiamo un contratto di locazione cointestato, ognuno versa tramite bonifico al proprietario la propria parte. Ora ho saputo in via ufficiosa, perché il proprietario non l'ha mai comunicato che un coinquilino è in ritardo con il pagamento fella propria parte. Vorrei un consiglio su come dovrei comportarmi. Grazie

  • Buongiorno Alfredo, se sul contratto è specificato che ognuno è responsabile per la propria quota allora non dovrete preoccuparvi; mentre se parliamo di corresponsabilità allora questo ritardo potrebbe incidere anche su di voi.

  • Ferdinando

    Buona sera , vorrei sapere se è possibile sottoscrivere un contratto di affitto di un ufficio cointestatato a una societa e a un privato ? In caso di disdetta deve essere comunicata da entrambi i locatari ?

  • Gentile Ferdinando, se la destinazione dell'immobile è di ufficio e tale è anche l'uso che ne fa il privato è possibile cointestarlo e in caso di disdetta di uno solo far decidere a chi rimane se dare disdetta o proseguire il contratto a suo completo carico.

  • Ferdinando

    È possibile stipulare un contratto di affitto di un ufficio e cointestarlo a una persona fisica e una societa ? In caso di disdetta del contratto deve essere fatta da entrambi ?

  • emanuela

    Buongiorno Isabella, a tre studenti è stato proposto un contratto cointestato 6 mesi+ 6 mesi. E' possibile? Il rinnovo è automatico? la disdetta è comunque di 6 mesi come citava Lei nella spiegazione iniziale?
    Inoltre, se uno dei tre se ne va e non viene trovato nessun altro studente, il prezzo dell'affitto viene per forza diviso tra i restanti inquilini?
    Grazie, Emanuela

  • Gentile Emanuela, il contratto per studenti fuori sede prevede una durata minima di sei mesi più sei; per contratti brevi è corretto prevedere una disdetta più corta, magari di due mesi o 3 max. Se il contratto è cointestato, nel caso di disdetta di uno solo e mancato subentro, il canone peserebbe sui restanti due studenti.

  • Deva

    Buongiorno,
    Vorrei sapere che tipo di contratto o cosa dev'essere scritto nel contratto, nel caso di coinquilini cointestatari per mantenere i nuclei famigliari separati. Oppure non è necessario indicare niente nel contratto pur che siano cointestatari?
    Grazie

  • Gentile Deva, ai fini del contratto è sufficiente indicare due intestatari; se avete la residenza entrambi nello stesso immobile il nucleo riconosciuto è unico.

  • Hubert marysette

    Hello ! Sono iscritto all'Università Ca Foscari come parte del programma internazionale.
    Vorrei sapere in questo caso la legge italiana:

    diventando co-inquilino in un appartamento condiviso con altri studenti è credo legale.
    ma nel caso di
    un contratto unico firmato tra inquilino e proprietario.
    e con accordo verbale tra il padrone di casa e l'inquilino
    il co-inquilino firma un documento di co-locazione con l'inquilino è legale?
    Grazie molto.

  • Gentile, nel secondo caso dovrebbe firmare un accordo di sub locazione; dove l'inquilino principale concede, autorizzato dal proprietario, l'utilizzo di parte o tutto lo spazio.

  • Antonio T.

    Gentile Isabella siamo un gruppo di 4 studenti, due anni fa abbiamo stipulato un contratto di locazione in solido con cedolare secca (contratto fatto il primo anno con rinnovo automatico per il secondo). A termine del secondo anno abbiamo comunicato alla proprietaria di non voler rinnovare il contratto, con il dovuto preavviso, perché uno di noi 4 sarebbe andato via. La proprietaria si è presa l'incarico di trovare il nuovo inquilino per poi farlo subentrare al ragazzo che è andato via. Noi 3 stiamo continuando a pagare la nostra parte di affitto anche se non abbiamo un contratto attivo (è passato quasi un mese da quando è scaduto il contratto). Cosa succederebbe se la proprietaria non dovesse trovare il nuovo inquilino? Può chiederci di pagare anche la quota del ragazzo mancante? E se noi rifiutassimo il "sovrapprezzo" potrebbe sfrattarci? In ogni caso non dovrebbe farci ugualmente un contratto dato che stiamo pagando l'affitto anche se non è attivo nessun contratto?
    La ringrazio per il suo tempo.

  • Gentile Antonio, diciamo che se il contratto fosse ancora in essere allora potrebbe pretendere anche la quota dell'altro inquilino; se considerate chiuso il contratto, invece, allora la proprietaria potrebbe chiedervi di lasciare l'immobile o come chiedete voi di stipulare un nuovo contratto,.

  • Giuseppe

    Buonasera, circa un mese fa ho firmato un contratto per una stanza. Nel contratto c'è scritto che le utenze devono essere suddivise per 1/3 e ciò significa per 3 inquilini; in casa però mi sono trova con un coinquilino in più. Tutto ciò è legale o posso oppormi?

  • Gentile Giuseppe, diciamo che quello che può contestare è che la suddivisione avvenga tra tre invece che 4 inquilini; quindi a prescindere da quanto riportato nel contratto può chiedere una suddivisione equa delle spese.

  • Fernando Mogno

    Buonasera,
    l'Agenzia delle Entrate accetta la registrazione di un contratto di affitto di un immobile a più inquilini, ciascuno dei quali in possesso di partita IVA?
    Grazie,
    Fernando Mogno

  • Gentile Fernando, il contratto può essere intestato a più di un inquilino e l'agenzia delle entrate non pone limiti in questo senso.

  • Fernando

    Molte grazie per la tempestività e la completezza della risposta.
    Fernando

  • Francesco

    Per successione di un genitore i figli hanno ereditato una casa con l'altro genitore e vogliono affittarla. Il contratto deve contemplare tutti gli eredi ognuno per la sua quota? la registrazione del contratto può farla solo il padre o uno solodegli eredi?

  • Gentile Francesco, sul contratto vanno riportati tutti i proprietari, quindi tutti gli eredi; mentre la registrazione può essere eseguita fisicamente da uno solo.

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