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Contratto di comodato: regolare se gratuito!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Giugno 20, 2013
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Spesso sono i genitori a concedere ai figli un immobile, oppure cari amici che prestano la casa ma vorrebbero essere in qualche modo tutelati. Per questi casi esiste una forma giuridica, il contratto di comodato ad uso gratuito, che tutela le due parti e formalizza rapporti solitamente di cortesia. Un comodato con corrispettivo, però, assume natura di contratto di locazione e sarebbe irregolare!

Gentilissimo,
vorrei ospitare in una casa di mia proprietà per un periodo abbastanza lungo (almeno un anno) un amico che lavora a Milano ma abita a Parma. Il suo datore di lavoro vuole che io gli sottoponga un contratto.
Io gli metterei a disposizione l'immobile per tutto l'anno, anche se lui ne usufruirà solo dal lunedì al venerdì, tutti i mesi tranne agosto.
Mi sapete consigliare una forma appropriata?
Grazie.
Claudio

Gentile Claudio,
la forma migliore, se non vi è un corrispettivo, è quella del comodato d'uso gratuito. Il comodato è, per definizione, quel contratto che consente l'uso gratuito di un alloggio e quindi, a differenza dell'affitto, non prevede il pagamento di un canone.
Il comodato, infatti, è un contratto a titolo gratuito (articolo 1803, comma 2, c.c.) a forma libera ai sensi dell'articolo 1350 del codice civile. Potete gestirla, pertanto, come una scrittura privata nella quale andare a specificare la durata, l'utilizzo, le spese a carico del comodatario (di solito quelle condominiali), ecc.. Il contratto di comodato in forma scritta è soggetto a registrazione in termine nella misura di 168 euro e solitamente le spese di registrazione sono a carico del comodatario.
L'omessa registrazione comporta l'applicazione delle sanzioni.
Il comodatario è obbligato a restituire l'immobile alla scadenza del termine concordato (art. 1809 C.C.). Comunque nel caso in cui sopraggiunga un urgente bisogno, il proprietario può intimare la restituzione immediata del suo immobile.

Dal punto di vista fiscale, attraverso un contratto di comodato non si trasferisce alcun diritto sul bene (come nel caso dell'usufrutto) ma solo la disponibilità per un determinato periodo; quindi gli obblighi fiscali su tale bene rimangono a carico del proprietario per il quale l'immobile concesso in comodato è equiparato ad un immobile tenuto a disposizione e per tanto dovrà pagare l'aliquota Imu stabilita dal comune di competenza che assorbe a partire dai redditi 2013 l'Irpef precedentemente prevista.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Riccardo Monterisi

    Come mai con un comodato d'uso gratuito e con la residenza nello stesso immobile del comodante vado a finire automaticamente sul suo stato di famiglia anche senza essere parenti? E perchè succede questo? E se c'è una legge che mi tuteli in quando non faccio parte del nucleo familiare del comodante. Grazie.

  • Isabella

    Gentile Riccardo la questione riguarda il fatto che per un unico civico la maggior parte degli uffici anagrafe riconoscono un unico nucleo familiare. Quindi se le condizioni abitative giustificano la presenza di un doppio nucleo provi a contattare l'ufficio anagrafe di competenza per capire se riescono a distinguerli.

  • Eliana

    Sono de Brasile. Puosso affifare uno allogio (un appartamento o una casa) per un anno, sensa il permesso de soggiorno? Gracie .

  • Gentile Eliana il permesso di soggiorno è un documento necessario per un proprietario che deve concederle l'immobile in affitto, con qualsiasi tipo di contratto.

  • fabrizio

    Buona sera,
    Vorrei risolvere un quesito, perchè temo per un'amica. Un signore romeno che si qualifica come imprenditore e, per bisogni lavorativi, necessita trasferirsi temporaneamente nella città dove abita questa mia amica; più precisamente a casa di questa. Lei vorrebbe concedergli, non conoscendolo per nulla (se non dietro sue promesse), di affittare la casa in comodato (soldi x sostenere spese luce e gas) per un tempo limitato. Si può fare un contratto temporaneo? Dove si fa, cosa si dovrebbe dichiarare e quanto costerebbe?
    Grazie per la risposta

  • Gentile Fabrizio, il comodato non prevede il pagamento di un canone; quindi sarebbe più corretto stipulare un contratto transitorio, da registrare presso l'agenzia delle entrate, senza pagare l'imposta se in cedolare secca.

  • Claudia

    Buongiorno,
    io e la mia famiglia viviamo dal 23 luglio 2016 in una casa dove abbiamo stipulato un contratto di comodato che scadeva il 31 dicembre 2016. Dopo tale data, il proprietario, come avevamo parlato più volte, voleva stipulare regolare contratto di affitto e noi eravamo assolutamente d'accordo. Siamo però arrivati quasi alla metà di marzo, e nonostante abbiamo consegnato al proprietario le fotocopie dei nostri documenti e quanto da lui richiesto per la stipula del contratto, di tale contratto non si vede ancora neanche l'ombra. Quali possono essere per noi le conseguenze di tale assenza di contratto? Cosa dobbiamo fare? Siamo in qualche modo tutelati, visto che tale ritardo non dipende nella maniera più assoluta da noi ma dal proprietario? Non vorremmo ritrovarci nella condizione di dovercene andare all'improvviso, cosa che con due bambini non sarebbe possibile, e di dover passare dalla parte del torto, visto che comunque, noi un canone di affitto lo versiamo lo stesso.

  • Buongiorno Claudia può insistere per avere il contratto e quindi rivolgersi direttamente all'agenzia delle entrate o presso un'associazione di categoria degli inquilini che possono aiutarla a denunciare l'irregolarità.

  • ELEONORA

    Buonasera,
    la madre del mio ragazzo possiede, insieme ai suoi quattro fratelli, un immobile dove fino a 10 anni fa uno dei fratelli aveva un pub. E' chiuso da anni e non conviene loro affittarlo ad altri perché il canone diviso in 5 sarebbe davvero esiguo, per cui mi hanno dato la possibilità di aprirci il mio ufficio. Ho un sito web che a breve si trasformerà in e-commerce. Quindi all'interno, a parte le postazioni pc, ci sarebbe un magazzino con la merce (abbigliamento) e potrei fare una piccola esposizione ma non vendita all'interno, ma solo online. Secondo lei posso procedere senza nessun contratto di comodato e quindi con "contratto verbale", oppure potrei avere problemi visto che quella diventerà la sede legale dell'attività?
    Inoltre, serve il cambio di destinazione d'uso?
    Grazie mille

  • Gentile Eleonora, sarebbe meglio andare a specificare il rapporto di comodato con una scrittura tra le parti, per il cambio di destinazione d'uso, invece, provi a verificare l'eventuale necessità con l'ufficio tecnico del comune.

  • Maria

    Buongiorno,io ho un quesito da porle.Mio marito continua ad abitare nella casa acquistata da me al 70 per cento e da lui al 30 . Io pago il corrispettivo del a mutuo al 70 e lui il rimanente. Essendo io che me ne sono andata e lui è rimasto all interno potrebbe lui chiede per legge il diritto di proprietà totale solo perché ci abita ?grazie

  • >Gentile Maria, la proprietà rimane anche sua, anche se non ci abita; così come indicato nell'atto di acquisto.

  • arcangelo

    possono vivere nello stesso immobile comodante e comodato e avere la stessa residenza.In tal caso,non essendo legati da vincoli parentali verranno inscritti nel comune come due nuclei familiari? dovranno pagare i servizi comunali entrambi?Grazie attendo la vs.risposta

  • Gentile Arcangelo, possono vivere insieme, ma sul riconoscimento di due distinti nuclei familiari dipende dalla disponibilità dell'ufficio anagrafe e dalla composizione stessa della casa: per la tassa sui rifiuti potrebbe essere intestata ad uno solo.

  • paola

    Buongiorno, mia madre vive da sola in una grande casa. Una ragazza con tre figli minori ha bisogno di una sistemazione per almeno due anni, ma non ha possibilità di pagare affitto. Posso fare un comodato d'uso gratuito e farla vivere assieme a mia madre con i sui tre figli? Avrebbero due camere da letto per l'oro e potrebbero utilizzare le parti in comune. Però vorrei che non prendessero la residenza che ora è presso il suo ex compagno e padre dei bambini.

  • Gentile Paola se questa ragazza è effettivamente ospite a casa di sua madre può stipulare un contratto di comodato gratuito; a fronte di questo accordo, però, la ragazza potrebbe chiedere la residenza.

  • Ely

    Gentile signora Isabella, ho un problema e non so che documenti devo fare. Io e mio marito vorremmo ospitare in casa nostra (a vivere insieme a noi) due amici che si trovano momentaneamente in difficoltà. A titolo assolutamente e veramente GRATUITO. La cosa potrebbe durare qualche mese. Giusto il tempo per trovare altre soluzioni. Dobbiamo dichiarare a qualcuno il fatto che loro risiedano da noi? Loro manterranno la residenza a casa dei genitori che però non hanno spazio. Mi potete aiutare? Devo dichiarare ai Vigili urbani? Grazie infinite!!!

  • Gentile Ely se si tratta di una cosa temporanea non c'è bisogno di comunicazione, eventualmente ai fini della tassa dei rifiuti e del condominio.

  • Rocco

    Salve, volevo sapere se con un comodato d'uso gratuito, si può ottenere il Domicilio, in quanto un amico di famiglia, mi farebbe stare da lui un anno per continuare gli studi, ma stando con un mio amico in casa che ha bisogno di domicilio, non sappiamo come muoverci. AAAIIUTOOO!

  • Buongiorno Rocco, a fronte di un regolare titolo abitativo, come il contratto di comodato, è possibile chiedere il domicilio o anche la residenza.

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