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Contratto ad uso foresteria: un contratto, tanti punti di vista!

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Novembre 08, 2012
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Che cos'è, insomma, il contratto ad uso foresteria e, soprattutto, si tratta di una soluzione tuttora legittima e valida per legge?

 

Se c'è un termine, nella locazione, che più di tutti viene abusato o utilizzato in maniera non corretta, questo è senza dubbio il termine di "foresteria". Spesso si sente parlare di contratto ad uso foresteria, intendendo con tale espressione le cose più disparate. Da qualche anno, poi, numerose voci si sono alzate per dichiarare la nullità di questa tipologia contrattuale, che sarebbe stata, secondo disparati pareri legali, bandita con la riforma delle locazioni abitative del 1998.

Foresteria: cos'è?
Il contratto di locazione ad uso foresteria è quello nel quale l'inquilino è una società di capitali (ad esempio una Srl, una Spa o una Scarl), che prende in locazione un'abitazione da destinare ai propri dipendenti o collaboratori. Può quindi stipulare un contratto di foresteria, ad esempio, la banca che in occasione dell'apertura di una nuova filiale prende in locazione un appartamento da assegnare al direttore e alla sua famiglia, oppure l'impresa edile (se costituita sotto forma di società di capitali) che, ottenuto un appalto per la realizzazione di lavori in una città lontana dalla propria sede, affitta un'abitazione da destinare agli operai che si occuperanno dell'opera. L'utilizzo dell'immobile da parte dei dipendenti o collaboratori può essere, peraltro, anche di tipo turnario e prevedere quindi che l'appartamento sia abitato da persone diverse nel corso della locazione.
La particolarità del contratto ad uso foresteria è il suo essere escluso dalla disciplina della legge 431/1998 sulle locazioni abitative: questo contratto rientra infatti fra le cosiddette "locazioni completamente libere", soggette all'applicazione delle sole norme previste dal codice civile in materia di locazione (artt. 1571 e segg.). Ed è proprio lo scarso contenuto vincolante di tali norme che rende queste locazioni completamente libere, nel senso che sono i singoli contraenti a concordare e definire le principali condizioni contrattuali, dalla durata, al canone, all'entità del deposito cauzionale e così via. Il contratto ad uso foresteria può quindi essere stipulato per il periodo stabilito di comune accordo da proprietario e società conduttrice (fermo restando il limite massimo di 30 anni che il codice civile prevede per tutti i contratti di locazione), i quali potranno anche decidere se, alla scadenza indicata in contratto, quest'ultimo si rinnoverà automaticamente o se dovrà intendersi definitivamente scaduto. Così com'è, il contratto di foresteria si presenta dunque come una formula contrattuale particolarmente vantaggiosa per il locatore che, oltre ad avere come conduttore una persona giuridica (della quale sarà più facile verificare la solvibilità), si trova a poter concordare le condizioni contrattuali senza dover sottostare a vincoli in termini di durata o di canone.

La legittimità del contratto ad uso foresteria
La domanda non ha ancora ricevuto un risposta certa dalla giurisprudenza. L'uso foresteria, non previsto ma neppure escluso dalla legge sull'equo canone (n. 392/78), postulava un particolare rapporto "a tre". Il conduttore, infatti, non era colui che abitava l'immobile, ma un ente o una società che destinava l'utilizzo dell'immobile a un terzo (dipendente, socio o comunque persona con cui la ditta intendeva installare un rapporto di collaborazione). Il contratto ad uso foresteria rappresenta una soluzione di sicuro vantaggio anche per la società conduttrice che, oltre a soddisfare la propria esigenza locativa, gode anche dei benefici fiscali previsti dalla legge 388/2000 (legge Finanziaria 2001). Il contratto ad uso foresteria, infatti, sembra aver trovato una sua legittimità in una norma inserita nella Finanziaria 2001 (art. 145) che rende totalmente deducibili dal reddito aziendale i canoni versati dalle imprese per la locazione di case destinate ai dipendenti, a condizione che questi abbiano trasferito la propria residenza anagrafica per ragioni di lavoro.
Questa disposizione, di carattere fiscale, ha in realtà assunto una portata significativa anche dal punto di vista normativo. Entrata in vigore proprio quando più che mai acceso era il dibattito sull'ammissibilità del contratto di foresteria, che molti consideravano non più stipulabile a seguito dell'entrata in vigore della legge di riforma delle locazioni abitative (legge 431/1998), in quanto non menzionato dalla stessa legge, la norma sulla deducibilità dei canoni per le locazioni ai dipendenti ha, seppur indirettamente, legittimato l'esistenza e quindi la validità dei contratti di foresteria.

 

Condizioni per la stipula Il conduttore deve essere una società di capitali che destina l'immobile ad abitazione, anche turnaria, dei propri dipendenti, funzionari o collaboratori
Durata Decisa liberamente da proprietario ed inquilino
Canone Completamente libero
Agevolazioni fiscali

Per il locatore: sul canone imponibile dichiarato ai fini Irpef viene applicata la deduzione del 15% (del 5% a partire dal 2013);non è possibile, invece, per questa tipologia contrattuale assoggettare il reddito a Cedolare fissa del 21%

Per il conduttore: i canoni di locazione e le spese di manutenzione dei fabbricati sopportate dalla società conduttrice per assegnare l'abitazione ai propri dipendenti, in un Comune diverso dalla loro precedente residenza anagrafica, sono totalmente deducibili dal reddito aziendale per un periodo di tre anni a partire dalla data di trasferimento del lavoratore (Legge 388/200).

 

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giuseppe Ponti

    Buongiorno

    Posso locare una stanza del mio appartamento di residenza ad uso foresteria ?,cioè una locazione parziale dell'immobile senza accosentire che venga portata la residenza degli occupanti?.
    La ringrazio anticipatamente
    G.Ponti

  • Buonasera, l'uso foresteria deve essere intestato ad una società di capitali; può però affittare una porzione d'immobile ad uso transitorio ma ci deve essere una specifica motivazione che escluda la necessità di residenza.

  • daniela

    Buonasera mio marito ha una ditta edile e ha in affitto un appartamento ad uso foresteria dove spesso si fermano a dormire i suoi operai.il contratto di locazione e' intestato slla sua ditta io volevo sapere visto che vorrei iscrivere all asilo nido mio figlio nella zona vicino dove si trova quell appartamento posso mettere che quell appartamento si riferisce a un ufficio di lavoro di mio marito o zona di lavoro di mio marito?

  • Gentile Daniela la residenza non può essere riconosciuta presso un ufficio, occorre un immobile abitativo.

  • Enrica

    Quali sono i tempi dello sfratto nel caso di contratto di locazione per uso foresteria.

  • Buongiorno Enrica, i tempi variano a seconda del tribunale, dell'abilità degli avvocati e di eventuali vizi formali al procedimento. Diciamo che d solito i procedimenti di sfratto ora hanno una media sui 6/9 mesi.

  • Alessio Di Genova

    Gent.le Sign.ra Tulipano,
    Ho stipulatoun contratto di tipo transitorio di 12 mesi per una casa di proprietà di un az Agrituristica,in cui non posso per legge prendere residenza ma solo domicilio . Il contratto è intitolato "locazione Agrituristica" e secondo quanto scritto lo stabile mi viene concesso in "locazione ad uso agrituristico". Per quanto non previsto dal contratto si fa riferimento a lle leggi 392/78 e 431/98.
    Con la mia compagna stiamo aprendo una società di tipo SNC. Posso eleggere come sede legale della nuova società la casa in questione?

    Grazie infinite

  • Gentile Alessio, solitamente per un agriturismo anche un contratto abitativo potrebbe andar bene; in ogni caso proprio a fronte di un contratto così specifico può eleggere come sede legale della società con cui gestisce l'agriturismo presso l'immobile concesso in affitto. Come mai un transitorio però?

  • Marco

    Buongiorno Isabella. Le chiedo un consiglio. Ho affittato ad una società il mio appartamento ad uso foresteria. Nel contratto ho inserito la clausola risolutiva espressa di cessazione del contratto in caso di ritardo superiore ai 7 gg dal bonifico affitto (deve essere obbligatoriamente effettuato entro il 10 di ogni mese). Ora i fatti: nel mese di dicembre sono stato pagato il 29.12 tramite assegno, dopo numerosi miei solleciti; mi hanno giustificato di aver cambiato home banking e che per quel mese potevano procedere cosi. Ho accettato ma ho specificato per il futuro il rispetto del contratto e di avvisarmi di eventuali problemi. Oggi, 13 gennaio 2017, ancora alcun bonifico e nessuna telefonata di avviso. Cosa mi consiglia di fare? Nuovi solleciti? Fare formale contestazione attraverso email? Rendere operativa la clausola risolutiva? Mi sento preso in giro. Grazie dell'attenzione. Mauro

  • Gentile Mauro, deve sicuramente sollecitare, ricordando anche la clausola risolutiva; di fato dovrà, se permane la morosità, avviare tramite tramite legale una causa di sfratto.

  • Giulia

    Buon giorno Isabella,
    L'azienda srl nella quale lavora il mio compagno, ha acquistato una casa nella quale noi viviamo con un contratto ad uso foresteria.
    Abbiamo un grosso problema di calcarizzazione del sistema centralizzato dell'acqua (praticamente è diventato impossibile farsi una doccia calda) e il suo datore di lavoro dice che le spese dovranno essere a carico nostro.
    Secondo me questo va oltre il termine "piccola manutenzione".
    Mi darebbe gentilmente il suo parere.
    Grazie mille in anticipo
    Giulia

  • Gentile Giulia, diciamo che potrebbe trattarsi di una semplice pulizia e quindi di manutenzione ordinaria; provi a contattare un idraulico e capire con lui il tipo di intervento necessario.

  • Valentina G

    Gentile Isabella,
    Sono proprietaria di un appartamento che sto per affittare ad un ragazzo fino al mese di maggio che è dipendente di una società srl e sarà proprio questa società a pagare l'affitto.Volevo dunque chiederle se è possibile effettuare un contratto ad uso foresteria nel mio caso e se può essere considerato anche un tempo minore di un anno.Infine le chiedo dove posso trovare un giusto fac-simile di un contratto ad uso foresteria.La ringrazio in anticipo.

  • Buongiorno Valentina, intestando il contratto alla società può stipulare un contratto ad uso foresteria, libero come tipologia e quindi è possibile decidere una durata anche inferiore all'anno. Potrebbe trovare un fac simile già stampato o cercando in rete.

  • Giuliano

    Buongiorno Isabella, comlimenti e grazie per i suoi consigli. Dopo u primo periodo in forma non impreditoriale, ho deciso di affittare degli appartamenti in forma imprenditoriale con una srl con tutti gli adempimenti che ne conseguono e a cui mi sono adeguato. Normalmente affitto per brevi periodi, sostanzialemnte con contratto di albergo soggetto a iva e imposta di soggiorno. Mi capita però a volte di affittare gli stessi appartamenti per piu d 30 gg quindi con contratto di locazione registrato che nel caso di società è foresteria (abitativo no iva). Quindi lo stesso appartamento (accatastato abitativo) a volte è locato con iva (meno di 30 gg) a volte no Iva (oltre i 30 gg). Avrei due quesiti su cui anche il mio commercialista non mi fornisce risposte certe e definitive: 1) Come mi comporto sui costi soggetti ad iva di questi appartamenti gestiti a regime misto, l'iva è detraibile ? 2) Se invece è un privato ad affittare per periodi superiori ai 30 gg il contratto ad uso tristico di alcuni mesi, senza altri servizi, pura locazione è soggetto ad iva ? Se fornisco altri servizi come biancheria e pulizie posso fattuarli a parte con iva al 10% o al 22%. Grazie per la cortese risposta. GB

  • Gentile Giuliano, quando stipula dei contratti di locazione allora non può applicare l'iva e i redditi sono redditi da locazione; quando invece concede l'immobile per breve periodi allora applica l'iva direi al 10% come per gli hotel e i redditi sono redditi di attività, in cui l'iva si scarica. Quando affitta fornendo servizi concede servizi turistici con iva quindi e non siamo più nell'ambito della locazione.

  • Davide

    Abbiamo affittato l'appartamento ad una srl per i propri dipendenti appena entrati ci siamo resi conto che erano extracomunitari, è dovuta la comunicazione al l'autorità pubblica? A chi compete? Grazie mille

  • Buongiorno Davide, è dovuta e dovrebbe occuparsene il rappresentante legale della società che risulta vostra inquilina.

  • LOANA

    Buon giorno, ho affittato un appartamento ad una società uso foresteria per alcuni suoi dipendenti con famiglia.
    Questi dipendenti possono prendere li la residenza?

  • Gentile Loana è possibile per queste famiglie prendere lì la residenza, questo darebbe un vantaggio fiscale alla società stessa che sostiene la spesa di affitto.

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