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Comuni in stato di emergenza e cedolare secca al 10%: approfondiamo.

by Andrea Cioli
in Esperto
on Settembre 10, 2015
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Approfittiamo della richiesta di una lettrice per affrontare in profondità, partendo dal caso specifico, un argomento di interesse diffuso sul quale forse non è ancora stata fatta la chiarezza necessaria, pur essendo l’Italia una Repubblica attualmente fondata sul dissesto idrogeologico: l'agevolazione concessa ai locatori di immobili situati in Comuni oggetto negli ultimi anni di calamità naturali.

 

 

 

 

Buongiorno,
sono proprietaria di un immobile che si trova in un piccolo Comune del Piemonte. Mi è giunta notizia della possibilità, nonostante questo Comune per certo non sia ad alta densità abitativa, di accedere all’agevolazione fiscale della cedolare secca al 10% stipulando un contratto 3+2. Ma è possibile? E se sì, in che modo e con quale canone? Grazie in anticipo!
Carla

Senza approfondire lo scenario delle agevolazioni fiscali (IRPEF/imposta di registro o cedolare) per i contratti a canone concordato stipulati nei Comuni ad alta tensione abitativa (per un approfondimento si può consultare questo articolo) cerchiamo di fare chiarezza riguardo lo specifico dubbio della lettrice, che riguarda quei Comuni che sono esclusi dall’Elenco fornito dal CIPE con delibera 87/2003 o che comunque non sono compresi tra quelli indicati dall’art. 1, comma 1, lettere a) e b), del D.L. n. 551/88 (Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, Comuni confinanti con gli stessi, Comuni capoluogo di provincia).

Partiamo dallo scenario normativo per giungere alle nostre conclusioni: questo il testo (con alcuni incisi volti a facilitarne la comprensione) dell’articolo 9 comma 2-bis del D.L. 47/2014 (c.d. Piano Casa), come convertito dalla L. 80/2014:

2 -bis . La disposizione di cui al comma 1 (riduzione aliquota cedolare al 10% per i contratti concordati, fino a fine 2017) si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto (quindi, considerato che la legge di conversione è entrata in vigore il 28/05/2014, giorno successivo la sua pubblicazione in G.U., si tratta del periodo che va dal 28 maggio 2009 al 27 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’art. 2, comma 1, lettera c) , della legge 24 febbraio 1992, n. 225 (si tratta di calamità naturali, catastrofi o altri eventi che, per intensità ed estensione, debbono essere fronteggiati con mezzi e poteri straordinari).

Ora, dalla lettura di tale norma consegue una serie di considerazioni:

- L’estensione ai Comuni dichiarati “in emergenza” delle agevolazioni fiscali previste per i comuni ad alta tensione abitativa sembra riguardare solo il regime della cedolare secca (nella norma non si fa alcun riferimento all’estensione delle agevolazioni IRPEF e registro previste dalla L. 431/98 art. 8). E’ certamente un’anomalia (alla quale è possibile che il legislatore ponga rimedio a breve), ma sul piano normativo attualmente le cose stanno così.
- Non facendo la norma riferimento a stati di emergenza ancora aperti, si desume che rilevino ai fini dell’applicabilità della cedolare al 10% anche quelli chiusi o in corso di chiusura.
- Per contro, facendo la norma riferimento agli stati di emergenza deliberati negli ultimi cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, tale applicabilità sembra da escludere in caso di stati di emergenza dichiarati dal 28 maggio 2014 in poi. Con la conseguenza che potrebbero accedere alla cedolare al 10% comuni in cui l’emergenza, dichiarata anni fa, sia già stata dichiarata chiusa e non altri comuni che attualmente si trovano in emergenza, se tale emergenza è stata dichiarata dopo l’entrata in vigore della legge di conversione.

Per quanto riguarda il Piemonte le calamità (purtroppo) non mancano. Navigando sull’apposita sezione del sito della Protezione Civile (consultabile a questo link) si rinviene una delibera del maggio 2011 e, ad abundantiam, un’altra del dicembre 2013 (che proroga uno stato di emergenza dichiarato nel maggio precedente). Entrambe riguardano l’intera Regione Piemonte, quindi “coprono” ogni Comune nel territorio regionale.

Possiamo quindi concludere che nel Comune della lettrice si possono senz'altro stipulare contratti 3+2 applicando la cedolare secca al 10% ma, in base ad una lettura rigida della norma (cfr. le considerazioni di cui sopra), non saranno presenti le agevolazioni in caso di regime IRPEF.

Per quanto riguarda l’accordo territoriale da applicare per definire l’importo del canone concordato, dando per scontato che nel Comune della lettrice non sia stato predisposto un accordo territoriale (il che sarebbe teoricamente possibile, ma tendenzialmente è da escludere per Comuni del genere, che non essendo ad alta tensione e non fruendo normalmente delle agevolazioni fiscali a ciò collegate, difficilmente si sono attrezzati con degli accordi territoriali che consentano la stipula di contratti 3+2 “non agevolati”), si può tenere conto delle indicazioni presenti nel D.M. del 14 Luglio 2004 che dispone (art. 1 comma 2): “Per quei comuni per i quali non siano mai stati definiti accordi ai sensi dell'art. 2, comma 3, della legge n. 431/1998, così come previsto dal precedente comma 1 del presente decreto, si fa riferimento all'Accordo vigente nel comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale anche situato in altra regione.”

Non è mai stato meglio specificato a livello normativo in che modo tale “omogeneità demografica” debba essere valutata. Sarebbe opportuno quindi valutare, in base al numero di abitanti e in assenza di un maggior dettaglio circa i criteri “altri” da valutare, quale Comune ad alta tensione con un numero di abitanti simile sia nei dintorni e, in ogni caso, chiedere al Comune in qualche modo una conferma della bontà del ragionamento, dato che si potrebbe configurare, ad esempio, che il Comune stesso introduca agevolazioni IMU in caso di contratto 3+2 con conduttore residente e che quindi sia importante definire anche per lo stesso Comune “quale” 3+2 si debba considerare.

Con riferimento alla registrazione del contratto l’indicazione è principalmente una.

Il contratto va registrato tramite R.L.I. in tipologia L1 (e non in L2 come avviene per i 3+2 in zone ad alta tensione abitativa). Le istruzioni al modello RLI fornite dall’AdE recitano: “A titolo di esempio nella categoria L1 rientrano le seguenti tipologie di contratti di locazione di immobile ad uso abitativo:
• a canone libero, durata 4 anni + 4 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 1 della legge 431/98)
• a canone concordato, durata 3 anni + 2 (stipulati ai sensi dell’art. 2, c. 3 della legge 431/98)
I contratti a canone concordato, durata 3 anni + 2 e i contratti di natura transitoria per studenti universitari, aventi ad oggetto immobili ubicati in comuni ad alta densità abitativa, come tutti gli altri contratti per i quali è previsto un regime fiscale agevolato (art. 8 della legge 431/1998), rientrano nella tipologia di contrato da indicare con il codice L.

Nel caso di specie infatti, se è vero che il locatore riceve un’agevolazione fiscale (cedolare al 10%), è pur vero che qualora decidesse di uscire dal regime alternativo dovrebbe pagare un’imposta non ridotta (come avviene per i contratti L2, per cui l’imposta è calcolata in automatico sul 70% del canone) ma intera, sulla base delle valutazioni di cui sopra, proprio come avviene in caso di contratto 3+2 in zona non ad alta tensione abitativa (che infatti si registra in L1).

L’applicazione dell’aliquota cedolare agevolata verrà dichiarata nel 730 barrando, nella sezione II del quadro B, la casella 9 relativa allo “Stato di emergenza”.

Presentazione Autore
Andrea Cioli
Author: Andrea Cioli

In un Paese di poeti, santi, navigatori, commissari tecnici ed avvocati può un laureato in Giurisprudenza sfuggire al suo destino e lavorare come guida turistica? Certamente sì, se il tour è nella giungla della locazione. Feticista della spiegazione, temutissimo dai suoi figli per via delle paternali debordanti di premesse, cerca da sempre di coniugare serietà e leggerezza, perché senza regole non esiste gioco, ma senza gioco non esiste niente.


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