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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 31, 2013
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L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi. Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78 il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat. È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.
Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma (legge 431/98) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Anna

    Buongiorno un informazione,io sto in una casa da.dieci anni,ora il propietario è morto,e hanno detto che si deve fare un nuovo contratto che sarà intestato cioè che passerà tutto alla figlia del vecchio propietario,e hanno detto anche che il contratto di affitto aumenterà la mia.domanda è.di.quanto può essere l'aumento?

  • Gentile Anna, lei avrebbe diritto a rimanere con il vecchio contratto, almeno fino a scadenza; poi solo se disdettato correttamente la nuova proprietaria potrebbe chiederle di stipulare un nuovo contratto.

  • Peppe

    Se si stipula un contratto di appalto servizi fra privati senza la clausula dell'adeguamento ISTAT, si può applicare l'adeguamento uguamete ?

  • Gentile Peppe, s ele condizioni non sono riportate in contratto la parte che deve pagare l'aggiornamento può opporsi.

  • CARMINE RENNA

    un contratto di affitto box e' soggetto ad aumento ista ? se si ..in che misura. questo va richiesto in che tempi e con quali modalita'...la registazione di tale contratto a chi tocca e se ha un costo ?

  • Buongiorno Carmine, il canone può essere oggetto di aggiornamento se indicato nel contratto e se stipulato come contratto libero potrebbe avere un aumento del 100%. Il contratto va registrato entro i 30 giorni dalla stipula, con imposta del 2% del canone annuo; spesa da dividere al 50% tra le parti.

  • Livio

    Buongiorno,
    nella posizione dalla parte conduttrice, ho anch'io una domanda in merito ad un contratto di affitto 4+4 inizialmente stipulato con l'aggiornamento istat e successivamente dopo 5 anni aderire alla cedolare secca.

    Contratto stipulato alla fine del 2009 per la somma €520 e successivi aumenti istat del 3% annuali calcolati così:
    2009 - € 520
    2010 - 520 + 3% = € 536
    2011 - 536 + 3% = € 552
    2012 - 552 + 3% = € 568
    2013 - 568 + 3% = € 586
    da Gennaio 2014 il proprietario ha aderito alla cedolare secca e ha bloccato a €586 il canone fino alla fine della scadenza.

    Nel contratto la clausola cita quanto segue: "Il canone dovrà essere aggiornato annualmente secondo gli indici dei prezzi al consumo accertati dall'ISTAT"

    Ho capito da poco che questi aggiornamenti del 3% non sono legali. Il contratto è scaduto il 31/12/2016 e volevo chiederle gentilmente se è così e se è possibile recuperare i soldi.

    Grazie e cordiali saluti

  • Gentile Livio, a contratto scaduto recuperare quanto pagato in più potrebbe essere abbastanza complesso. Diciamo che in linea teorica lei ha ragione a lamentare aumenti non legali e in ogni caso non indicati dal contratto, ma gestire la cosa per vie legali sarebbe in ogni caso abbastanza dispendioso.

  • Livio

    Buongiorno e grazie per la gentile risposta.
    Cercherò di approfondire la questione e magari coinvolgendo anche il sindacato degli inquillini (SICET).

  • Rocco

    Gentilissimo Avvocato, desidero porle il seguente quesito; i miei suoceri vivOno in affitto nello stesso appartamento dal mese di marzo 1998. Lo stesso contratto, stipulato in lire, è stato rinnovato di volta in volta, ma mai sostituito. L'importo annuale è pari a lire 2.400.000. La proprietaria, di punto in bianco, ha chiesto un canone di € 450,00 compresi gli aumenti ISTAT da versare dal mese di Gennaio 2018. Chiedevo se tale calcolo è compatibile o è stato eseguito in maniera approssimativa? Grazie per il suo tempo

  • Buongiorno Rocco, se il contratto è sempre lo stesso che viene rinnovato (quindi con registrazione presso l'agenzia delle entrate) ora la proprietaria può chiedere un aumento pari agli aggiornamenti Istat (se non è in regime di cedolare secca e se previsto dal contratto) nulla di più.

  • Danila

    Ciao io vorrei sapere quanto devo pagare di aumento ISTAT su un affitto di 450€..grazie

  • Gentile Danila dipende dall'indice di riferimento; l'ultimo pubblicato ad esempio è dello 0,4%, quindi pagherebbe in più 2 euro al mese (1,80 centesimi).

  • Stefania

    Buonasera, io e mia sorella abbiamo ereditato un contratto di affitto in cedolare secca. Ora, data la scadenza annuale, vorrei richiedere un'aumento all'inquilino, ma mia sorella non prende posizione e ovviamente la scadenza per poterlo fare si avvicina. Quindi la mia domanda è: posso farlo disgiuntamente?

  • Gentile Stefania, in cedolare secca non è possibile aumentare il canone; dovrebbe, se parliamo di scadenza non annuale, ma per l'intero periodo, disdire il contratto con almeno sei mesi di anticipo e ristipularne uno nuovo con il canone pattuito se l'inquilina è d'accordo.

  • umberto

    Buongiorno avvocato. ho affittato un appartamento il primo gennaio 2016 con canone di locazione, sul contratto e' specificato del adeguamento istat del 100% sono obbligato ad attivarlo oggi gennaio 2017 scaduto il primo anno. Grazie aspetto un suo riscontro.
    UMBERTO

  • Gentile Umberto può attivarlo se automatico o dietro richiesto; in ogni caso non può essere richiesto se il proprietario opta per il regime di cedolare secca.

  • Gentile Avvocato,
    Io sono in affitto dal 2011 sempre pagato regolarmente il mio affitto.
    La mia prioprietaria ha un agenzia immobiliare, e ogni anno quando vi era l aumento del istat, ci siamo sempre messi d accordo e deciso che continuavo a pagare la stessa mensilità nono star l aumento.
    Oggi a distanza di diversi anni chiedo se dal 2011 ad oggi puoi chiedermi di pagargli tutti gli arretrati.
    Dato che gli ho dato disdetta di contratto 6 mesi prima,è continuato ha pagare fino ad oggi.
    Vuole trattenermi i soldi degli arretrati ista dalla caparra di affitto 3 mensilità.
    Può farlo?
    E se si come posso tutelarmi dato che io non ho nessuna intenzione di dare altri soldi .
    Grazie

  • Gentile non è possibile chiedere gli arretrati non richiesti, al più potrebbe adeguarle il canone con i precedenti aggiornamenti istat, ma da oggi lei dovrebbe pagare tale cifra, non prima.

  • Anna Maria

    Gentile Avvocato
    ho affittato un appartamento ad un canone irrisorio per favorire il conduttore. Ora dopo cinque anni vorrei stabilire il corretto canone. Come posso procedere considerando che ho applicato la cedolare secca senza che l'incremento risulti illegittimo?
    Grazie per la disponibilità

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