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Aggiornamento Istat: quanto e quando?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Gennaio 31, 2013
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L'aggiornamento del canone è l'unica modalità concessa al proprietario per poter aumentare il canone d'affitto durante il periodo contrattuale. Il meccanismo è vincolato però all'indice Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati (FOI) al netto dei tabacchi. Come funziona quindi? C'è differenza tra il contratto per il mio appartamento e quello per il negozio?

 

Sono proprietario di un appartamento e di alcuni capannoni commerciali. Dovendo valutare la possibilità di concederli in affitto, vorrei sapere se mi è consentito prevedere nei contratti di locazione, sia per quelli ad uso commerciale che quello per uso abitativo, un aumento del canone, ad ogni scadenza annuale o alla scadenza prevista dalla legge (quattro o sei anni a seconda dell'immobile affittato), superiore o differente rispetto all'aumento Istat ? Inoltre, posso comunicare che tale aumento deve essere calcolato annualmente automaticamente, senza che io ne faccia esplicita richiesta?
Sergio

I contratti di locazione commerciale ed abitativi sono regolati da due differenti leggi. Nello specifico, quelli commerciali sono regolati dalla legge 392/78 il cui articolo 32 prevede l'aggiornamento annuale del canone in misura non superiore al 75%dell'indice Istat. È un articolo inderogabile, dato che l'articolo 79 della stessa legge prevede la nullità per quelle pattuizioni che attribuiscono un vantaggio al proprietario rispetto all'inquilino.
Un aumento del canone superiore a tale previsione deve trovare giustificazione in relazione a particolari clausole contrattuali, ad esempio lavori di manutenzione straordinaria a carico del proprietario.
C'è un'eccezione introdotta dall'art. 41, comma 16, Dl 207/2008 (mille proroghe) che stabilisce un aggiornamento libero per i contratti di locazione a uso diverso da quello abitativo con durata superiore a quella minima, ovvero di almeno 7 anni + 6.
Per di più per l'aggiornamento del canone nelle locazioni commerciali è necessaria ed inderogabile l'espressa richiesta del proprietario, anche se non con la forma della raccomandata.
Per i contratti abitativi, invece, stipulati in base alla legge di riforma (legge 431/98) è stato abrogato l'articolo 24 della legge dell'equo canone 392/78, pertanto le parti possono ora prevedere anche aumenti del 100% della variazione Istat, e con meccanismo automatico. Per eventuali aumenti superiori al 100% della variazione Istat è sempre opportuno, comunque, addurre una specifica clausola giustificatrice.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Danila

    Ciao io vorrei sapere quanto devo pagare di aumento ISTAT su un affitto di 450€..grazie

  • Gentile Danila dipende dall'indice di riferimento; l'ultimo pubblicato ad esempio è dello 0,4%, quindi pagherebbe in più 2 euro al mese (1,80 centesimi).

  • Stefania

    Buonasera, io e mia sorella abbiamo ereditato un contratto di affitto in cedolare secca. Ora, data la scadenza annuale, vorrei richiedere un'aumento all'inquilino, ma mia sorella non prende posizione e ovviamente la scadenza per poterlo fare si avvicina. Quindi la mia domanda è: posso farlo disgiuntamente?

  • Gentile Stefania, in cedolare secca non è possibile aumentare il canone; dovrebbe, se parliamo di scadenza non annuale, ma per l'intero periodo, disdire il contratto con almeno sei mesi di anticipo e ristipularne uno nuovo con il canone pattuito se l'inquilina è d'accordo.

  • umberto

    Buongiorno avvocato. ho affittato un appartamento il primo gennaio 2016 con canone di locazione, sul contratto e' specificato del adeguamento istat del 100% sono obbligato ad attivarlo oggi gennaio 2017 scaduto il primo anno. Grazie aspetto un suo riscontro.
    UMBERTO

  • Gentile Umberto può attivarlo se automatico o dietro richiesto; in ogni caso non può essere richiesto se il proprietario opta per il regime di cedolare secca.

  • Gentile Avvocato,
    Io sono in affitto dal 2011 sempre pagato regolarmente il mio affitto.
    La mia prioprietaria ha un agenzia immobiliare, e ogni anno quando vi era l aumento del istat, ci siamo sempre messi d accordo e deciso che continuavo a pagare la stessa mensilità nono star l aumento.
    Oggi a distanza di diversi anni chiedo se dal 2011 ad oggi puoi chiedermi di pagargli tutti gli arretrati.
    Dato che gli ho dato disdetta di contratto 6 mesi prima,è continuato ha pagare fino ad oggi.
    Vuole trattenermi i soldi degli arretrati ista dalla caparra di affitto 3 mensilità.
    Può farlo?
    E se si come posso tutelarmi dato che io non ho nessuna intenzione di dare altri soldi .
    Grazie

  • Gentile non è possibile chiedere gli arretrati non richiesti, al più potrebbe adeguarle il canone con i precedenti aggiornamenti istat, ma da oggi lei dovrebbe pagare tale cifra, non prima.

  • Anna Maria

    Gentile Avvocato
    ho affittato un appartamento ad un canone irrisorio per favorire il conduttore. Ora dopo cinque anni vorrei stabilire il corretto canone. Come posso procedere considerando che ho applicato la cedolare secca senza che l'incremento risulti illegittimo?
    Grazie per la disponibilità

  • Gentile Anna Maria, purtroppo or al'unico modo è chiudere il contratto in essere e stipularne uno nuovo; in cedolare secca l'operazione di registrazione e chiusura non ha costi; da l'inquilino deve essere d'accordo.

  • Laura

    Buongiorno sto affittando un locale commerciale a 400 euro mensili a partire dal mese di ottobre, il locatario mi vuole applicare l'aumento istat, vorrei sapere se lo devo pagare già da gennaio 2017 e attualmete su 400 euro quanto sarebbe annualmente? Grazie x la risposta

  • Buongiorno Laura, l'aggiornamento Istat potrà esserle applicato a partire dal prossimo anno, quindi da ottobre 2018.

  • simone

    buon giorno , avv. volevo chiedere un informazione riguardo un affitto (6+6) ristorante, io sono entrato come erede da mio suocero al contratto stipulato , a da 5 anni che il ristorante è in affitto e non ho mai fatto l'aumento istat. dovrei farlo???? ho devo aspettare la scadenza dei primi 6 anni?? ( mio suocero e morto e io sono il nuovo erede)

  • Isabella

    Buongiorno Simone, se nel contratto a cui lei è subentrato è previsto l'aggiornamento Istat lei può farne richiesta, aggiornando il canone di solito al 75% dell'indice Istat.

  • Paola

    Salve, ho affittato un mio appartamento con contratto 4+4 registrato con cedolare secca. Vorrei richiedere l'adeguamento istat al conduttore devo aspettare lo scadere dei 4 anni o posso farlo prima? Il contratto è stato stipulato il 18 aprile 2014 e registrato il 15 maggio del 2014. Come posso procedere? Grazie. Paola

  • Gentile Paola, scegliendo la cedolare secca rinuncia all'aggiornamento Istat, quindi per tutto il periodo in cui si sceglie tale regime il canone rimane fermo.

  • Alessandro

    Salve,

    potrebbe farmi un esempio di possibile aumento ISTAT? non ho capito cosa vorrebbe dire aumento al 100% dell'indice ISTAT.
    ora ho un contratto 4+4 uso abitativo a 450euro al mese, cosa vorrebbe dire un aumento al 100% dell'indice ISTAT? avevo letto che le variazioni non superano mai le 10-15euro di anno in anno.

    mi sbaglio?

    grazie mille

  • Esatto Alessandro, le variazioni Istat sono alquanto esigue, addirittura negative negli ultimi mesi. Se lei dovesse aggiornare il suo canone sulla base dell'ultimo indice pubblicato,quello di gennaio 2016 è lo 0 quindi il canone rimarrebbe invariato. Se fosse anche l'1% ad esempio parliamo di un canone rivalutato a 454,50 euro mensili.

  • Danilo

    Salve, una domanda, contratto di locazione uso commerciale 6+6, abbiamo corrisposto per i primi 6 anni un canone mensile di €770, visto il rapporto amichevole che ci legava con i proprietari ci è stato "verbalmente" concesso il non-adeguamento ISTAT.......alla fine dei primi 6 anni abbiamo venduto il negozio e la nuova gestione del negozio ha concordato con la proprietaria di continuare i 6 anni rimanenti, unicamente adeguango il canone che noi corrispondevamo all'aumento ISTAT......la domanda è : potrebbe, con effetto retroattivo, la proprietaria chiedere a noi di corrispondere gli adeguamenti non corrisposti nei primi 6 anni del contratto?e se si per tutti i 6 anni addietro o limitatamente ad un numero limitato di anni?o potrebbe anche chiederli alla nuova gestione del negozio? Grazie mille e buon lavoro.

  • Gentile Danilo la richiesta rispetto al versamento degli arretrati non sarebbe ammissibile; al limite potrebbe essere richiesto un adeguamento del canone calcolando anche gli adeguamenti degli anni precedenti; ma a questo punto il canone aggiornato viene richiesto a partire dalla ricezione della raccomandata, non potendo chiedere nulla prima.

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