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Affitto parziale della propria prima casa: si perdono le agevolazioni?

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Settembre 04, 2014
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La questione prima casa, sappiamo bene, sta molto a cuore agli italiani ed ai lettori di questo nostro blog. Così dopo aver risposto a tanti commenti sul tema, proviamo a fare il punto con ordine sulla questione abitazione principale e l'affitto della stessa, ma solo per brevi periodi. Per il tempo di una vacanza. È possibile? Ma soprattutto è possibile senza perdere le agevolazioni prima casa?

Salve,
avrei una questione da sottoporvi: mio marito ha una prima abitazione (da tre anni) e vorremmo affittarla come casa vacanza per brevi periodi. È possibile senza perdere i vantaggi fiscali? So che al di sotto del mese non c'è l'obbligo di denuncia all'autorità e pensavo di far firmare un contratto e rilasciare ricevuta da dichiarare nella denuncia dei redditi. È così ? Perdo i requisiti di prima casa ai fini delle agevolazioni Imu ed Irpef?
Ringrazio e saluto cordialmente
Daniela

Gentile Daniela
diciamo che in questo modo ci sarebbe un utilizzo "misto" dell'immobile come prima casa e come seconda casa per brevi periodo. Il comma 3-bis dell'articolo 10 del Dpr 917/86 (Tuir) stabilisce che l'abitazione principale è quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente (residenza effettiva), mentre agli effetti dell' Imu l'abitazione principale è definita come l'unità immobiliare nella quale il soggetto passivo e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente (articolo 13, comma 2, del Dl 201/2011, convertito dalla legge 214/2011).
Quindi, se l'uso prevalente rimane quello di abitazione principale allora dovrebbe mantenere anche le agevolazioni ai fini Imu ed Irpef. Nella dichiarazione dei redditi troverà, proprio nelle istruzioni per la compilazione del modello 730 (quadro B), il caso che distingue (e pertanto ammette) l'utilizzo dell'unità immobiliare in parte come abitazione principale e in parte concessa in locazione, con i relativi codici. Sui redditi da locazione potrà poi decidere se sommare i redditi ai suoi personali scontando le relative aliquote Irpef o assoggettare tali guadagni a cedolare secca, con aliquota fissa del 21%.
Rispetto alla registrazione, invece, possiamo confermare che non c'è obbligo di registrazione per i contratti di durata inferiore a 30 giorni complessivi nell'anno, precisando che i trenta giorni sono da calcolare sommando tutti i contratti intestati allo stesso inquilino.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Raffaella Raffuzzi

    Per motivi di lavoro sono fuori x molti mesi, posso affittare la mia prima casa con contratto ad uso foresteria e mantenere la residenza? Dovrò versare imu? Devo nel caso considerarlo reddito da fabbricati o redditi diversi?

  • Gentile Raffaella, se affitta la prima casa dovrebbe spostare la residenza e quindi versare l'imu come seconda casa; il contratto che può stipulare, essendo un'abitazione, è un contratto ad uso abitativo; quello foresteria può essere stipulato solo con società di capitali. Il reddito da locazione va inserito come reddito da fabbricato.

  • gianfranco

    Salve , girando su internet mi sono fermato sulla vostra pagina, ho visto che date delle risposte esaustive, e volevo porle il mio dubbio?
    Ho acquistato una casa da piu' di 5 anni, ho la residenza, cosi' come mia moglie e mia figlia, l'indecisione è se locare solo una porzione di casa oppure tutta e trasferirmi nel sottotetto , Se ho ben capito perdo solo le agevolazioni per quanto riguarda gli interessi sul mutuo da portare in detrazione sul 730 e la tarsu che per quello che ho cpt la pagherei come 2° casa. ma il primo dubbio è : visto che il mutuo è regionale , in questo caso la regione mi paga parte delle quota del mutuo, con l'affitto , dovrei ritornare tutti gli importi pagati dalla regione in precedenza pagati con il mutuo fino ad ora???? secondo dubbio, avendo un sottotetto , posso abitare io e la mia famiglia nel sottotetto e locare tutta il piano della casa e non solo la porzione della casa? , in questo caso vale lo stesso discorso di prima , perdita agevolazioni interessi solamente e tarsu come 2° casa o cambia qualcosa? grazie anticipatamente

  • Gentile Gianfranco, rispetto al mutuo regionale dovrebbe verificare bene quali sono le condizioni; in generale non dovrebbe restituire quanto preso ma solo non poter più usufruire delle agevolazioni (interessi passivi e quote mutuo) dal momento in cui non utilizza direttamente l'immobile come sua abitazione principale. Quindi, se affitta solo una porzione d'immobile potrebbe mantenere le agevolazioni se l'uso prevalente rimane quello per lei e per la sua famiglia. rispetto al sottotetto, invece, dipende se tale spazio sia abitabile o meno.

  • fabrizio

    buonasera e grazie per il servizio che offrite. ho una casa affittata a canone concordato a Roma, il contratto è alla scadenza triennale e all'eventuale proroga di 2 anni.Ora essendo separato avrei necessita di tornare ad alloggiare nella mia casa ed essendoci spazio a sufficienza vorrei mantenere anche una stanza affittata all'attuale inquilino. Vi chiedo se ciò e' fattibile, se posso usufruire dell'esenzione dall' IMU e Tasi sull'intero appartamento o se solo in quota, e che tipo di contratto è applicabile (l'inquilino è un militare). grazie

  • Gentile Fabrizio il contratto della casa affittata dovrebbe specificare che è stata concessa solo per una porzione d'immobile; oppure rifare il contratto in questo modo se l'inquilino è d'accordo, in questo caso se l'uso prevalente rimane di sua abitazione principale può mantenere le agevolazioni.

  • Cristina

    Gentili consulenti,
    Ho acquisto ja mia prima casa nel maggio 2013 (bilocale)accadendo pertanto alle agevolazioni per prima casa. Ho lì la mia residenza anagrafica...
    L anno scorso per motivi di lavoro ho dovuto trasferirmi in altra città fuori provincia ma stessa regione (Lombardia). Mantengo tuttora la residenza nella mia prima casa, ma per comodità sono domiciliata presso il mio compagno nella nuova provincia.
    Trovandomi a fronteggiare oltre al mutuo, anche un nuovo affitto e spese varie, avevo intenzione e la necessità di affittare la mia prima casa.
    Mi è possibile Concedere in locazione con contratto ANNUALE a terza persona chiedendo alla stessa di non portavi residenza? Posso incorre in qualche controllo fiscale e dover pagare la differenza dell iva agevolato? E in merito alla dichiarazione dei redditi? Posso incorrere in serie multe o problemi?
    Cosa mi consigliate? Avrei proprio necessità di coprire almeno le spese del mutuo con l affitto... Di questi tempi è veramente difficile.
    Grazie di cuore, attendo vostre delucidazioni. Cordiali saluti, Cristina

  • Gentile Cristina, può affittare la sua casa senza perdere le agevolazioni ormai acquisite; se anche non spostasse la residenza, la casa di proprietà diventa seconda casa ai fini fiscali e quindi dovrà pagarci imu e tasi nella misura stabilita dal comune e non potrà portare in detrazione gli interessi del mutuo.

  • ANTONIO

    il comune dove sono residente mi ha comunicato che intende effettuare accertamenti riguardo la dimora abituale, preciso che vivo in questa casa da maggio a settembre ed i fine settimana nel mese di aprile e novembre comunque supero 195 giorni all'anno, i restanti mesi a casa da mia figlia. Ho diritto alle agevolazioni prima casa!

  • Gentile Antonio se come dice prevalentemente usa questa abitazione residenza principale ne ha diritto.

  • TOMMASO

    BUONGIORNO DOTTORESSA .NEL 2015 HO ACQUISTATO UN APPARTAMENTO CHE HO ADIBTO A RESIDENZA COME PRIMA CASA. QUINDI HO PAGATO LA TASSA DI REGISTRO AGEVOLATA(2%). HO EFFETTUATO LAVORI DI RISTRUTTURAZIONE CHE HO ULTIMATO NEL 2016. HO USUFRUITO DELL'IVA AL 10% PER I LAVORI E ORA STO USUFRUENDO DELLA DETRAZIONE DEL 50%. ADESSO HO INTENZIONE DI TOGLIERE LA MIA RESIDENZA DA QUELL'APPARTAMENTO PER ADIBIRLO A CASA VACANZE E STABILIRE LA MIA RESIDENZA IN UN ALTRO APPARTAMENTO (COME PRIMA ABITAZIONE) E IN UN ALTRO COMUNE
    VORREI SAPERE SE POTRO’ CONTINUARE A USUFRUIRE LA DETRAZIONE IRPEF DEL 50% SUL COSTO DEI LAVORI FATTI NELL’APPARTAMENTO ACQUISTATO NEL 2015
    GRAZIE .
    CORDIALI SALUTI.
    TOMMASO

  • Gentile Tommaso, le detrazioni rimangono valide poichè riconosciute su ristrutturazioni eseguite, quindi potrà continuare ad usufruirne.

  • Daniele

    buongiorno isabella,
    premetto che sono un militare in quanto tale non ho obbligo di residenza sul luogo dove vivo,
    sono proprietario di un immobile dal 2008, però l'anno prossimo mi sposo e sposterò la mia residenza in un altro comune.
    volendo affittare l'immobile, cosa succede ai fini fiscali:
    -imu
    -detrazioni interessi passivi mutuo
    -imposte di prima casa.
    grazie in anticipo.

  • Gentile Daniele, le agevolazioni sull'acquisto sono ormai acquisite; gli interessi passivi vengono riconosciuti se c'è un trasferimento di lavoro mentre di solito l'imu, se l'immobile è affittato,m va pagata come seconda casa.

  • SERENA AGUSTO

    Salve, vi scrivo per chiarire un dubbio date le informazioni contrastanti che ho ricevuto da associazioni di categoria. Se si decide di sottoscrivere un contratto di locazione concordato (3+2), il proprietario che ha il domicilio nello stesso comune, può mantenere la residenza nell'appartamento dato in locazione? Se la risposta è positiva può quindi usufruire dei vantaggi fiscali del contratto concordato e anche dei vantaggi fiscali sulla prima casa giusto? l'affittuario potrebbe tenere il domicilio e il proprietario che ha domicilio da un'altra parte nello stesso comune non entra a far parte dello stato di famiglia dell'affittuario, giusto? Grazie Serena Agusto

  • Gentile Serena, in realtà le agevolazioni, soprattutto quelle imu spettano se l'inquilino ha la residenza nell'immobile oggetto del contratto; inoltre se l'immobile risulta affittato non è che mantenendo la residenza si mantengono le agevolazioni prima casa, che al contrario decadono.

  • gennaro del buono

    salve vi pongo una domanda a cui non trovo risposta nel 2005 ho aquistato casa in cooperativa lo gia pagata quindi non ho mutuo me la consegnano dopo un lungo periodo nel 2016 io ormai vivo in altro loco come posso fittarla se me la intesto come prima casa e avere le agevolazioni ma non da residente o la devo intestare senza agevolazioni

  • Gentile Gennaro per avere le agevolazioni sull'acquisto dovrebbe risultare la sua prima casa, intesa come prima proprietà acquisita nel comune in cui ha la residenza o in cui lavora.

  • Rossella Ferrante

    Buongiorno,
    ho un contratto di locazione relativo ad una stanza. La proprietaria di casa ha riservato per se una stanza ad uso deposito e vorrei sapere se le spese come le utenze di luce, gas e ama debbano essere ripartite equamente considerando anche la proprietaria.
    Grazie e buona giornata

  • Gentile Rossella le spese andrebbero suddivise anche con la proprietaria, magari considerando che il suo è solo un deposito e non un utilizzo quotidiano potreste trovare percentuali di suddivisione adeguata.

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