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Affitti brevi: come funzionano i contratti transitori.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Aprile 11, 2013
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La durata dei contratti di locazione è spesso la caratteristica principale presa in considerazione fra le due parti e altrettanto spesso un deterrente, per l'una o l'altra parte. Infatti, per il proprietario non è particolarmente alettante la prospettiva di vedere il proprio immobile occupato per almeno 8 anni e vorrebbe avere la possibilità di rientrarne velocemente in possesso, per necessità o anche solo perché non vorrebbe vedere un altro comportarsi come proprietario nel proprio immobile.

 

D'altra parte, poi, molti inquilini vanno in affitto per un'esigenza di tipo transitorio, in attesa di una sistemazione più stabile o per soddisfare esigenze di mobilità lavorativa a breve termine, come evidente da uno studio di Solo Affitti sull'argomento. Statisticamente, inoltre, la durata media dei contratti di locazione risulta essere di circa due anni, a testimonianza di questa esigenza di transitorietà, appunto!
La legge 431/98 che ha riformato la normativa sulle locazioni abitative, se da un lato ha posto quasi come vincolo inderogabile proprio la durata dei contratti, fissati nel periodo 4 anni + 4 di rinnovo automatico, lasciando molti altri aspetti al libero accordo tra le parti, in realtà contempla anche altre forme contrattuali, più brevi e meno note. In particolare tra i contratti "del secondo canale" presenta particolari vantaggi il contratto transitorio, che prevede una durata da 1 a 18 mesi: un'alternativa o un escamotage al classico 4 + 4? Almeno nell'intenzione della legge, questa formula contrattuale deve essere utilizzata per soddisfare reali esigenze di transitorietà del proprietario oppure del conduttore.

  1. Il proprietario, ad esempio, potrebbe avere necessità di concedere in affitto il proprio immobile per un periodo transitorio se, al termine di quel periodo, la casa sarà destinata ad abitazione propria o del figlio, oppure dovrà essere ristrutturata o venduta. Nel caso, quindi, l'esigenza di transitorietà sia motivata dal proprietario, questi è tenuto a descrivere la propria motivazione, indicandola sul contratto di locazione; in prossimità della scadenza contrattuale (di solito almeno un mese prima della scadenza) il locatore dovrà inviare al conduttore una lettera raccomandata con la quale conferma quell'esigenza e il conduttore sarà così tenuto a lasciare la casa al termine della locazione indicato in contratto. Se, invece, l'esigenza del locatore, nel frattempo, si fosse esaurita, o comunque nel caso in cui il locatore non inviasse la raccomandata di conferma prima della scadenza del contratto, quest'ultimo potrebbe essere ricondotto alla durata del contratto libero, di 4 anni più 4 di rinnovo automatico.
  2. In alternativa l'esigenza di transitorietà può essere giustificata dal conduttore, il quale, ad esempio, potrà avere necessità di abitare l'immobile per un breve periodo a causa di un temporaneo trasferimento per motivi di lavoro, perché ha acquistato una casa non ancora disponibile, perché nella sua casa di proprietà sono in corso lavori di ristrutturazione che gli impediscono di abitarla e così via. In questo caso il conduttore dovrà documentare la propria esigenza, allegando al contratto di locazione la certificazione che la dimostra (ad esempio il contratto di lavoro a tempo determinato). Anche il conduttore è tenuto a dare conferma della propria esigenza inviando al locatore, prima che il contratto di locazione giunga a termine, l'apposita lettera raccomandata, ma in mancanza di questa, il contratto si considera comunque terminato alla data indicata.

Quali le caratteristiche principali di questa formula?


La durata va da un minimo di 1 ad un massimo di 18 mesi, a seconda di quanto liberamente stabilito dalle parti. Non è possibile però prevedere il rinnovo, che costituirebbe un chiaro riconoscimento del venir meno dell'esigenza di transitorietà che ha giustificato la stipula del contratto.


Il canone: il contratto transitorio fa parte dei "contratti tipo" per i quali il canone di locazione è concordato, cioè determinato in base ai criteri e ai valori fissati dagli appositi accordi territoriali, nel caso di immobili situati nelle 11 aree metropolitane, nei comuni confinanti, nei comuni capoluogo di provincia ed in quelli identificati come "comuni ad alta densità abitativa". Rispetto al canone concordato utilizzato per i contratti 3 +2 o a studenti universitari, però, è possibile applicare una maggiorazione del 20%. In tutti gli altri comuni il contratto transitorio è stipulabile a canone libero.


Come contropartita, però, rispetto agli altri contratti-tipo, il contratto transitorio non ammette le particolari agevolazioni fiscali previste ed il proprietario, pertanto, usufruirà esclusivamente della deduzione fiscale del 5% dal canone imponibile ai fini IRPEF, prevista per tutte le tipologie di contratto di locazione. Oppure potrà assoggettare lo stesso reddito alla cedolare secca con aliquota del 21% e non del 19% come per gli altri contratti concordati 3 + 2 o a studenti universitari fuori sede.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Johanna

    Buona sera
    Ho bisogno di un consulto.
    Da febbraio 2017 ho preso in affitto un appartamento,con contratto transitorio di un anno,la padrona la giustifica per tutela personale viste le sue precedenti esperienze non positive.
    Cambio di residenza, spazzatura,volture,fatte regolarmente come da contratto.
    Ora,dopo solo un mese la padrona è venuta con un agente immobiliare per fare le foto dicendo che la casa è in vendita dopo aver ripetutamente detto che non aveva intenzione di farlo.
    Ora,vorrei sapere cosa posso fare per evitare di pagare 500€ per avere sempre gente in casa.
    Grazie mille dell'aiuto.
    Johanna

  • Gentile Johanna, far visitare l'immobile è un suo obbligo, ma può decidere orari e giorni a lei più comodi! Oppure può dare disdetta a sua volta.

  • Johanna

    La ringrazio per la risposta.
    Lo so che ho l'obbligo,ma averla voluta affittare per poi metterla in vendita a mia insaputa anzi ,negando di volevo fare, e poi trovarla a casa con un agente immobiliare che fa foto per casa,non lo trovo corretto.. non trovo giusto pagare 500€ al mese per non avere privacy.
    Posso chiedere uno sconto per il disturbo arrecato? O che so, dare disponibilità negli ultimi 6 mesi?
    Insomma,a chi fa piacere avere gente estranea che ogni settimana entra in casa sua? Mi aiuti a capire,please!

  • Immagino non sia piacevole, ma a parte la mancata trasparenza, se anche le venisse detto che l'immobile è stato messo in vendita lei dovrebbe acconsentire le visite, magari anche solo ogni 15 giorni; oppure valuti di dare disdetta con un periodo di preavviso di soli 1 o 2 mesi se la proprietà accetta.

  • sara bonina

    La ringrazio per la celere risposta.
    Vorrei sapere, nel caso di una causa per sfratto, quanto tempo passa prima che lo sfratto diventi esecutivo.
    Grazie

  • questo, gentile Sara, è molto variabile.. a seconda del tribunale, delle condizioni dell'inquilino (ultra 65enne, o con condizioni economiche difficili), ecc..

  • sara bonina

    Ho acquistato un appartamento ,come prima casa, locato con affitto transitorio a 12 mesi. Il contratto scade fra 4 mesi ed è stata fatta già disdetta dal precedente proprietario. Se, per caso, gli inquilini rifiutassero di lasciare libera la casa entro la data di scadenza del contratto, cos posso fare?

  • Gentile Sara, dovrebbe procedere con una causa di sfratto per finita locazione, tramite avvocato.

  • damiano zannini

    buonasera vorrei sapere come devo comportarmi di fronte ad un affitto della mia casa per un breve periodo ..per esempio 10 giorni .devo fare un contrato ? che contratto ?

  • Gentile Damiano per contratti così brevi di solito parliamo di esigenze turistiche e quindi di contratti vacanza; senza obbligo di registrazione per durate inferiori a 30 giorni.

  • marta mariani

    Buona sera chiedo per favore spiegazioni riguardo contratto a 12 mesi se le spese di registrazione e il contratto di affitto e con gli stressi articoli di legge del contratto 4+4 oppure diverse? passato i 12 mesi si puo' rinnovare o' bisogna rifare tutto il contratto? il canone e libero o si e' obbligati a certe tariffe comunali? le spese condominiali spettano sempre al conduttore o no?
    Grazie della risposta .

  • Gentile Marta, il contratto di 12 mesi può fare riferimento al contratto transitorio, introdotto e regolato dalla legge 431/98 che per essere valido deve riportare una reale motivazione di transitorietà di una delle due parti e non può essere rinnovato (se non con con un contratto di lunga durata). il canone è concordato se l'immobile si trova in uno dei comuni ad alta densità abitativa.

  • ENRY

    Salve Isabella
    può essere stipulato un contratto transitorio a canone agevolato (alta densità abitativa) con uno stagista residente in un altro comune a 40 km di distanza dall'immobile?
    Il termine lavoratore "fuori sede" si riferisce ai km di distanza dal luogo di residenza o non è vincolante ai fini di una eventuale contestazione alla tipologia transitoria del contratto?
    Il contratto sarà di 6 mesi legato al periodo dello stage documentato. Nel caso di proroga dello stage che si fa?
    Grazie per la preziosa consulenza.

  • Gentile Enry non vi è in questo caso un vincolo sulla distanza, bensì sul fatto che realmente ci sia un'esigenza strettamente transitoria, documentata in questo caso dallo stage; eventualmente se alla fine dello stage ci fosse un altro stage potreste valutare un ulteriore contratto transitorio.

  • Schino Michele

    Dopo 8 anni di locazione il proprietario di casa ha deciso di vendere l'immobile quindi mi tiene in casa con un contratto annuale per avere la libertà di vendere cosi da non spaventare un eventuale compratore. E regolare questo tipo di locazione? Grazie

  • Gentile Michele tale contratto, transitorio di un anno, è regolare solo la "prima volta", quindi finito questo termine il proprietario non può rinnovarle il contratto di un altro anno.

  • gianluca

    Ciao Isabella,
    nel caso io abbia un contratto transitorio a torino, dove potrei trovare delle (eventuali)regolamentazioni del canone mensile in base a servizi/metri quadri/localizzazione etc?
    grazie mille
    g

  • Buongiorno Gianluca, trova i riferimenti sul canone e sule modalità di canone a questo link

  • Max

    Gentile Isabella,
    gradirei conoscere la procedura corretta per interrompere consensualmente un contratto con uno studente (con cedolare secca), e trasformarlo in un contratto studenti con canone concordato?

    In caso di eventuale applicazione di canone concordato studenti superiore a quello consentito in base ai metri quadrati occupati (sebbene accettato dalla controparte), Le chiedo:
    1) il nuovo contratto potrebbe essere dichiarato nullo dal giudice? L'eventuale azione legale scaturirebbe solo su iniziativa dell'affittuario e quindi è solo eventuale?
    2) Sarebbero possibili sanzioni dell'Agenzia delle Entrate? Se sì quali, esattamente?

    Grazie!

  • Salve Max, per stipulare un nuovo contratto dovete chiudere quello in essere con risoluzione anticipata e stipulare e registrare il nuovo contratto a canone concordato; tale canone potrebbe essere contestato dallo studente convocando, di solito tramite assistenza dell'associazione di categoria degli inquilini, una commissione di conciliazione. Al termine di questo se la commissione accerta l'illecito il canone viene riportato al valore corretto e il proprietario condannato al risarcimento ed eventuali sanzioni.

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