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5 trucchi per una disdetta perfetta. Come lasciare l’immobile in affitto, senza rimpianti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2014
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Per il secondo compleanno di blogaffitto.it ci siamo accorti che l'articolo più commentato è quello sul recesso dell'inquilino. Da qui l'idea di regalarvi qualche consiglio utile per chi vuole lasciare l'immobile in cui vive in affitto, senza commettere errori. Obiettivi: essere in piena regola, farsi restituire il deposito cauzionale, iniziare a pensare serenamente alla nuova esperienza in affitto.

 

1. VERIFICARE LE CONDIZIONI CONTRATTUALI
All'interno del contratto che abbiamo firmato c'è un articolo dedicato alla "facoltà di disdetta del conduttore" nel quale di solito dovrebbero essere riportati: i tempi di preavviso (classicamente sei mesi, ma è possibile contrattare disdette più breve, di tre mesi ad esempio), le motivazioni per cui è possibile disdire il contratto (nella maggior parte dei casi si parla genericamente di gravi motivi, oppure questi possono essere espressamente esclusi con una formula tipo "anche se non ricorrono gravi motivi"). Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), vale quanto prevede la legge 431/98 all'articolo 3, ovvero che l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.


2. SCRIVERE LA LETTERA DI DISDETTA

Preparare la lettera partendo anche da uno dei tanti fac simile che si trovano in internet o rivolgendosi al professionista che vi ha seguito per questo contratto e magari lo farà anche per il prossimo. In ogni caso se il vostro contratto prevede che la disdetta sia inviata per gravi motivi potete già specificarli qui, riportando la grave circostanza che vi spinge a tale scelta. È importante poi specificare il riferimento al contratto che si va a disdire (si riporta il numero di registrazione) e le tempistiche: quindi la data in cui rilascerete l'immobile, calcolando i tre o 6 mesi ad esempio accordati in contratto o da vostri patti verbali.

 

3. INVIARE LA RACCOMANDATA

Verba volant, scripta manent! Molto spesso capita che il proprietario al telefono si dica d'accordo sul farci lasciare l'immobile, magari anche nel giro di breve, e poi a conti fatti ci chiede di versare le mensilità mancanti o trattiene per questo il deposito cauzionale. Quindi per correttezza, anche se vi viene concesso un periodo di recesso più breve, scrivete la vostra lettera con gli accordi presi e inviatela con raccomandata con ricevuta di ritorno per avere documentazione di quanto pattuito.

 

4. VERIFICARE LA RICEZIONE DELLA DISDETTA
Una volta spedita la raccomandata e anticipata telefonicamente la volontà di disdire, sentite la controparte per accertarvi che ha preso visione di questa volontà, che l'ha accettata e registrato il fatto che l'immobile verrà liberato per la data indicata nella lettera.


5. PREPARARE VERBALE DI RICONSEGNA E FOTOGRAFRE TUTTO

Nel momento in cui si avvicina il momento di liberare l'immobile, è importante riprendere il verbale di consegna (se ne avete firmato uno quando avete preso in affitto l'immobile) e rifare l'inventario di quanto lasciate e lo stato in cui l'immobile e gli eventuali mobili vengono riconsegnati. Così da poter avanzare, quando riconsegnerete le chiavi, la richiesta di restituzione parziale o totale del deposito cauzionale rilasciato (sempre che ne abbiate rilasciato uno). La situazione ideale sarebbe quella di poter fissare un appuntamento con il proprietario presso l'immobile in modo da potergli restituire le chiavi a mano, ispezionare insieme l'immobile per discutere dello stato delle cose e farsi firmare quindi questo verbale. Nell'epoca poi dello smartphone, con molta facilità potete fotografare pareti e pavimenti e farvi una piccola documentazione fotografica, per sicurezza!

Piccoli consigli a cui si aggiungono le pratiche burocratiche dovute: la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e trasferimento delle utenze, varie ed eventuali comunicazioni amministrative.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Giuseppe

    Salve,ho fittato un bilocale fine febbraio , impatto visivo sembrava bello e ben curato grazie all imbiancatura appena fatta. Dopo 3 mesi ho avuto problemi con potenza dell acqua e quindi non permetteva alla caldaia un corretto funzionamento e quindi acqua calda inesistente . premetto che mia figlia aveva 7 mesi . il proprietario provvede ad aggiustarla . visionando il libretto della stessa vedo cche la prova dei fumi era stata fatta nel 2005 2008 e 2013 io sono entrato nel 2016 quest ultima e' una caldaia interna. Poco dopo la lavatrice emana puntini neri sull abbigliamento rovinandoli causa guarnizione usurata e marcia nello stesso tempo mi si blocca il blindato e con l arrivo del caldo essendo un sottotetto la casa diventa invivibile premetto( che nel momento del contrattol era stata posta la domanda x caso e' troppo calda d estate o fredda e umida d inverno visto che c e una neonata risposta no assolutamente e ben isolata) .il proprietario non provvede a sistemare queste cose. Io come da contratto decido di dare disdetta 3 mesi prima e scontare la cauzione senza piu versare il canone in un primo momento non era d accordo poi e stata accettata la richiesta , in 3 mesi comunque non riesco a trovare un immobile idoneo alle mie esigenze e di comune accordo avvisandola 15 giorni prima le pago il canone x un ulteriore mese. come pago il canone nell armadio coperto da scatole x indumenti fuori stagione trovo un ingete quantita di muffa entrata a contatto con l abbigliamento spostando l armadio mi accorgo che l intera parete è piena di muffa e giorni dopo si è formata un po in tutte le pareti confinanti con l esterno. La camera diventa invivibile mi sono trovato a vivere in soli 25 mtr dei 50 fittati con la paura che possa succedere qualcosa alla salute di mia figlia x la persistenza di raffreddore e tosse in tanto impiego altro mese per andare via ovvio lui. non vuole canoni ma cmq io ho vissuto 10 mesi stressanti e da incubo . per non parlare che dando un inbiancata la fittano ad altre persone . per me questa è. Una truffa. in quanto hai danni e i disagi ricevuti vorrei essere risarcito . o almeno vorrei la cauzione restituita cosi dividendo i 10 mesi con 5 mesi pagati x ciascuno . grazie in anticipo per la risposta

  • Gentile Giuseppe, diciamo che lei potrebbe avanzare richiesta di risarcimento, ma dovrebbe intanto aver lasciato la casa subito; finchè la utilizza in ogni caso sarò tenuto a pagarci un canone o almeno una parte di esso se il valore è effettivamente ridotto. Una causa per risarcimento potrebbe non essere semplice.

  • pina polcari

    il mio inquilino ha stipolato un contratto d'affitto x 4+4 anni dal 1 giugno 2016 ora vuole andare via ,come mi devo comportare ?deve farmi una raccomandata x comunicarmi la sua volontà ,6 mesi prima ,può lasciare l'appartamento cosi presto o deve passare almeno un anno, chi deve pagare la disdetta del contratto? Devo restituire la caparra che mi ha dato?

  • Gentile Pina, l'inquilino dovrebbe mandarle la disdetta tramite raccomandata rispettando i sei mesi di preavviso; per andar via dovrebbe avere gravi motivi. se non ci sono danni il deposito va restituito e se non è in regime di cedolare secca sarà l'inquilino a dover pagare i 67 euro per la risoluzione anticipata che va, in ogni caso, registrata presso l'agenzia delle entrate.

  • Giovanni

    Sono in fitto da maggio 2012 voglio lasciare l'immobile perché le spese condominiali sono eccessive, ho trovato un appartamento dove risparmio€180 mensili
    Posso comunicarlo al proprietario. Grazie x la risposta

  • Buongiorno Giovanni, può comunicarlo inviando la raccomandata di disdetta, ma dovrà rispettare i termini di preavviso.

  • Annalisa

    Buongiorno vorrei chiedere io sono in Affito da quasi tre anni ma vorrei andare via prima xke il bambino soffre di broncosma e in oltre abbiamo avuto la possibilità di una casa famigliare dove nn pagheremo nulla cosa potremo fare??? Premetto ke lei se anche sistemiamo la casa cn la muffa lei nn ci risarcisce nulla

  • Gentile Annalisa deve inviare disdetta con raccomandata; per il rispetto dl periodo di preavviso dovrebbe valutare se può contestare la muffa di cui parla come grave vizio e quindi chiedere una risoluzione immediata del contratto.

  • Mery

    Buongiorno, ho un contratto di affitto 3+2, con scadenza del 3 terzo anno a fine febbraio. A metà febbraio l'inquilino va via, devo chiudere il contratto all'agenzia delle entrate o mi conviene aspettare il 28.02.2017?
    Grazie a chi risponderà.

  • Gentile Mery, diciamo che se è in regime di cedolare secca la comunicazione di risoluzione anticipata non ha costi e dal momento in cui comunica la chiusura del contratto non deve più pagare le imposte sul reddito.

  • sergio

    Salve,sono di Napoli ma devo trasferirmi a Roma, quindi sto cercando casa in affitto ma trovo tutte proposte di contratto 3+2 o 4+4, visto che il pensiero è comprarmi casa tra qualche anno come funziona se dopo 1 anno...2 anni voglio andare via dalla casa in affitto??basta dare il giusto preavviso?

  • Esatto Sergio, l'inquilino può andar via per gravi motivi (quindi dovrà motivare la scelta) inviando raccomandata e rispettando il periodo di preavviso.

  • Rossella

    Salve io ho un problema ho il contratto d' affitto x 4 anni xo la casa ha dei problemi si forma la muffa ne stanno scendendo i pezzi dai muri la porta dell'entrata ha dei problemi che non si apre ci sono dei mattoni che si muovono ho esposto il problema alla mia padrona di casa e lei mi ha detto che non ci può fare niente io sono stanca 3 volte al mese mi tocca passare la candeggina nei miei mi ho pagatola 100 euro di falegname x aggiustare la porta ma lei non mi scala niente dall'affitto io ho 2 bambini una di 5 anni e l'altro di 18 mesi la grande non mi ha mai sofferto di broncospasmo e ora una settimana si è l'altra no è cosi io so che è x la muffa ma non posso andare via cosa potrei fare chi devo contattare x dichiarare che la casa non è fatta x stare una famiglia con dei bambini grazie x chi mi risponde sono davvero disperata

  • Gentile Rossella, se la proprietaria non vuole sistemare definitivamente il vizio, può chiedere una risoluzione immediata del contratto e valutare eventuale la richiesta di risarcimento danni.

  • Marco Galoppi

    Salve, abito in un appartamento con un canone di affitto elevato, ma purtroppo sono rimasto senza lavoro e devo trovare una soluzione più economica. Il problema è che non ce la faccio a pagare ancora altri 6 mesi di affitto aspettando i termini legali della disdetta e vorrei lasciare l'immobile in 3 mesi sfruttando la cauzione che ho lasciato. Ho sempre pagato puntuale e non ho mensilità arretrate. È possibile lasciare prima l'appartamento? Se lo faccio cosa rischio?
    Grazie

  • Buongiorno Marco, è possibile lasciare l'immobile prima, magari cercando qualcuno che possa prendere il suo posto, così non ha più obblighi di pagamento, o come dice lei lasciando il deposito a copertura delle tre mensilità che non verserà.

  • Sara

    Ma se un inquilino mi invia la disdetta, ma anzichè aspettare (e pagarmi!) i 6 mesi previsti dalla legge se ne va subito rispondendomi che non abitando più lì non ha intenzione di pagarmi questi 6 mesi (in realtà ne mancavano 8 prima della fine dei 4 anni, ma dettagli), cosa posso fare per ottenere queste mensilità? (vero che ho la caparra, che ovviamente non gli ridarò nonostante la casa sia in buone condizioni, però essa copre solo 3 mesi...)

    Grazie;
    Sara

  • Gentile Sara può intanto trattenere il deposito come dice e quindi avviare un'azione legale per il rimborso degli altri tre mesi.

  • Carla

    Salve.
    Vorrei porvi una domanda.
    Sono una studentessa fuori sede e per l'anno accademico ho preso un appartamento in affitto con un contratto di un anno.
    Durante questi mesi di freddo peró la casa è risultata essere invivibile in quanto vi sono problemi di riscaldamento e sono stati raggiunti persino i 10 gradi.
    Io e la mia coinquilina abbiamo cercato di parlare sia alla proprietaria che all'agenzia ma con nessun esito, in quanto essendo giovani tenderebbero tutti a ignorarci.
    Per la recessione del contratto sono richiesti 3 mesi di anticipo, ma io personalmente non ce la faccio a viverci ancora in quelle condizioni. Potrebbe essere questo considerato un motivo per lasciare la casa senza dover dare i 3 mesi di anticipo ? Grazie mille

  • Gentile Carla se non c'è la volontà della proprietà di trovare una soluzione, può considerare tale situazione come un grave vizio che vi impedisce di vivere nell'immobile e quindi inviare una raccomandata per la risoluzione immediata.

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