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5 trucchi per una disdetta perfetta. Come lasciare l’immobile in affitto, senza rimpianti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2014
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Per il secondo compleanno di blogaffitto.it ci siamo accorti che l'articolo più commentato è quello sul recesso dell'inquilino. Da qui l'idea di regalarvi qualche consiglio utile per chi vuole lasciare l'immobile in cui vive in affitto, senza commettere errori. Obiettivi: essere in piena regola, farsi restituire il deposito cauzionale, iniziare a pensare serenamente alla nuova esperienza in affitto.

 

1. VERIFICARE LE CONDIZIONI CONTRATTUALI
All'interno del contratto che abbiamo firmato c'è un articolo dedicato alla "facoltà di disdetta del conduttore" nel quale di solito dovrebbero essere riportati: i tempi di preavviso (classicamente sei mesi, ma è possibile contrattare disdette più breve, di tre mesi ad esempio), le motivazioni per cui è possibile disdire il contratto (nella maggior parte dei casi si parla genericamente di gravi motivi, oppure questi possono essere espressamente esclusi con una formula tipo "anche se non ricorrono gravi motivi"). Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), vale quanto prevede la legge 431/98 all'articolo 3, ovvero che l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.


2. SCRIVERE LA LETTERA DI DISDETTA

Preparare la lettera partendo anche da uno dei tanti fac simile che si trovano in internet o rivolgendosi al professionista che vi ha seguito per questo contratto e magari lo farà anche per il prossimo. In ogni caso se il vostro contratto prevede che la disdetta sia inviata per gravi motivi potete già specificarli qui, riportando la grave circostanza che vi spinge a tale scelta. È importante poi specificare il riferimento al contratto che si va a disdire (si riporta il numero di registrazione) e le tempistiche: quindi la data in cui rilascerete l'immobile, calcolando i tre o 6 mesi ad esempio accordati in contratto o da vostri patti verbali.

 

3. INVIARE LA RACCOMANDATA

Verba volant, scripta manent! Molto spesso capita che il proprietario al telefono si dica d'accordo sul farci lasciare l'immobile, magari anche nel giro di breve, e poi a conti fatti ci chiede di versare le mensilità mancanti o trattiene per questo il deposito cauzionale. Quindi per correttezza, anche se vi viene concesso un periodo di recesso più breve, scrivete la vostra lettera con gli accordi presi e inviatela con raccomandata con ricevuta di ritorno per avere documentazione di quanto pattuito.

 

4. VERIFICARE LA RICEZIONE DELLA DISDETTA
Una volta spedita la raccomandata e anticipata telefonicamente la volontà di disdire, sentite la controparte per accertarvi che ha preso visione di questa volontà, che l'ha accettata e registrato il fatto che l'immobile verrà liberato per la data indicata nella lettera.


5. PREPARARE VERBALE DI RICONSEGNA E FOTOGRAFRE TUTTO

Nel momento in cui si avvicina il momento di liberare l'immobile, è importante riprendere il verbale di consegna (se ne avete firmato uno quando avete preso in affitto l'immobile) e rifare l'inventario di quanto lasciate e lo stato in cui l'immobile e gli eventuali mobili vengono riconsegnati. Così da poter avanzare, quando riconsegnerete le chiavi, la richiesta di restituzione parziale o totale del deposito cauzionale rilasciato (sempre che ne abbiate rilasciato uno). La situazione ideale sarebbe quella di poter fissare un appuntamento con il proprietario presso l'immobile in modo da potergli restituire le chiavi a mano, ispezionare insieme l'immobile per discutere dello stato delle cose e farsi firmare quindi questo verbale. Nell'epoca poi dello smartphone, con molta facilità potete fotografare pareti e pavimenti e farvi una piccola documentazione fotografica, per sicurezza!

Piccoli consigli a cui si aggiungono le pratiche burocratiche dovute: la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e trasferimento delle utenze, varie ed eventuali comunicazioni amministrative.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Francesca

    Buonasera. Il mio inquilino mi ha mandato disdetta di un locale commerciale, cosa devo e posso fare se alla consegna delle chiavi, come da contratto, il suddetto locale non viene lasciato in ordine? Grazie.

  • Gentile Francesco, alla riconsegna delle chiavi fissate un momento per visitare insieme l'immobile, constatare eventuali danni che verranno trattenuti dal deposito.

  • Simona

    Buongiorno. Vi scrivo perché sto cercando di prendere affitto per la prima volta, e mi è stata fatta una richiesta strana: il contratto è 4+4 ma se lascio l'affitto prima dei 4 anni, anche con il preavviso, sono costretta a dare 100€ lo stesso. Mi hanno detto che tutti i contratti lo prevedono. È vero? È normale? Possono fare una cosa simile? E in caso, perché viene richiesto, di solito, voi lo sapere? Grazie..

  • Gentile Simona, se ha un grave motivo ha diritto a lasciare l'immobile prima, dando un preavviso di sei mesi e non pagando altri tipo di penali.

  • Alessia Zerbino

    Buonasera,
    prima di tutto faccio i complimenti per il sito che è molto molto utile e ben fatto, ordinato e comprensibile.
    Vorrei spiegarle la mia situazione e chiederle come dovrei muovermi.
    Abito in un appartamento in affitto con contratto regolare 4+4 (cedolare secca) nella provincia di Milano, dal 1°Dicembre 2015. Nel giugno 2016 ho inviato la raccomandata con ricevuta di ritorno con la lettera di disdetta. Il proprietario ha ricevuto la raccomandata ma non mi ha inviato nulla come risposta. Telefonicamente mi ha dato la massima comprensione e disponibilità, disponibilità anche a lasciarmi usufruire dell' appartamento anche dopo i 6 mesi di preavviso non avendo ancora trovato una nuova sistemazione. Ho pagato regolarmente fino ad oggi. Con molta probabilità da Aprile mi traferirò, quindi posso ritenermi in regola con tutto, nonostante il mo soggiorno oltre i tempi stabiliti? e il proprietario non avendomi risposto per iscritto a Giugno, adesso cosa deve fare?
    grazie mille in anticipo.
    Cordiali Saluti,
    Alessia.

  • Gentilissima Alessia, se siete in accordo può a questo punto chiudere il contratto nel momento in cui riconsegna le chiavi registrando la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate e mettendovi d'accordo per la restituzione del deposito, se versato.

  • rodolfo

    conduco un immobile accatastato A10 ma affittato come civile abitazione e completamente arredato da elettrodomestici ,cucina,camera da letto e senza applicazione dell'equo canone, etc,,,,,ho dato disdetta di 2 mesi di cessazione rapporto ma il proprietario pretende i sei mesi contrattuali, a cosa vado incontro? In attesa di Vostro graditissimo consiglio porgo cordiali saluti

  • Gentile Rodolfo, la condizione contrattuale non sarebbe corretta; ma di fatto se avete sempre ritenuto valido questo contratto ora dovrebbe rispettare il periodo di preavviso definito da contratto e quindi i sei mesi classici se non ci sono accordi diversi.

  • Angela

    Buongiorno, ho un contratto d'affitto di 4 anni e abito in questa casa da dicembre 2015. Appena entrati abbiamo riscontrato vari problemi alla caldaia, ai termosifoni e all'impianto idraulico. Dopo vari solleciti, la proprietaria ha finalmente deciso di far aggiustare i termosifoni, senza nessun tipo di miglioramento.. da qualche mese è comparsa anche la muffa quasi in tutta casa, l'ho fatto presente alla mia proprietaria la quale mi ha risposto che non sa cosa dirmi. Premettendo che ho una bimba di 3 anni, ho provveduto io stessa a tentare di risolvere il problema della muffa, senza ottenere nessun tipo di risultato ... Io ho già avvisato la proprietaria che le avrei mandato la raccomandata per rescindere dal contratto, ma mi chiedevo se nonostante tutti questi problemi devo lo stesso rispettare il preavviso di 6 mesi.
    Grazie in anticipo

  • Gentile Angela, se la situazione che illustra rappresenta un grave vizio che le impedisce di usare l'immobile allora potrebbe chiedere una risoluzione immediata; se si tratta di qualche difetto allora i sei mesi vanno rispettati.

  • Concetta

    Come da contratto ho inviato il recesso dal contyratto di locazione commerciale via racc.ta A.R. 6 mesi prima e cioè
    il 09.02.2017.Poichè il pagamento del canone è stabilito in rate anticipate quadrimestrali,il 5 febbraio ho pagato le
    4 mensilità e precisamente da febbraio 2017 a tutto maggio 2017.Poichè,non potendo più pagare il canone troppo elevato,entro aprile p.v.lascieremo il locale per trasferirci in altro meno costoso.DOMANDA: Ho la facoltà di restituire il locale a fine aprile 2017 anche se di fatto i 6 mesi scadranno il 09.agosto 2017 ? Posso inviare una raccomandata al locatore che lascierò anticipatamente il locale dandogli la possibilità di affittarlo prima possibile e motivandolo che non saremo in grado di pagare gli ultimi 2 mesi di giungo e luglio 2917?
    Grazie della gentile risposta.
    Concetta Sabelli

  • Gentile Concetta, può lasciare l'immobile prima, ma per evitare di dover comunque pagare gli ultimi due mesi deve trovare un accordo con il proprietario, facendogli presente, come lei dice, la difficoltà a pagare e l'opportunità di poterlo riaffittare da subito. Se non dovesse venirle incontro, allora può tenere le chiavi fino ad agosto.. così magari le rimane una buona motivazione da usare per farsi accorciare il periodo di disdetta.

  • Elisa

    Buongiorno, sono inquilini di un appartamento in affitto. Volevo chiedere se secondo voi è possibile che io abbia firmato un contratto in cui le spese condominiali dovevano essere 50 euro al mese e adesso mi è arrivato il conguaglio per il 2016 in cui devo dare altri 500 euro(arrivando a pagare quindi 100 euro al mese) per il periodo del 2016. Inoltre è arrivato il preventivo per il 2017 in cui le spese saranno di 97 euro al mese. Io se avessi saputo che le spese sarebbero state di 100 euro al mese non l'avrei firmato questo contratto. Come devo comportarmi?

  • Gentile elisa, la cifra forfettaria va sempre poi compensata a conguaglio, quindi se le cifre si allontanano molto da quanto pattuito può ora dare disdetta per tale grave motivazione.

  • Giuseppe

    Salve,ho fittato un bilocale fine febbraio , impatto visivo sembrava bello e ben curato grazie all imbiancatura appena fatta. Dopo 3 mesi ho avuto problemi con potenza dell acqua e quindi non permetteva alla caldaia un corretto funzionamento e quindi acqua calda inesistente . premetto che mia figlia aveva 7 mesi . il proprietario provvede ad aggiustarla . visionando il libretto della stessa vedo cche la prova dei fumi era stata fatta nel 2005 2008 e 2013 io sono entrato nel 2016 quest ultima e' una caldaia interna. Poco dopo la lavatrice emana puntini neri sull abbigliamento rovinandoli causa guarnizione usurata e marcia nello stesso tempo mi si blocca il blindato e con l arrivo del caldo essendo un sottotetto la casa diventa invivibile premetto( che nel momento del contrattol era stata posta la domanda x caso e' troppo calda d estate o fredda e umida d inverno visto che c e una neonata risposta no assolutamente e ben isolata) .il proprietario non provvede a sistemare queste cose. Io come da contratto decido di dare disdetta 3 mesi prima e scontare la cauzione senza piu versare il canone in un primo momento non era d accordo poi e stata accettata la richiesta , in 3 mesi comunque non riesco a trovare un immobile idoneo alle mie esigenze e di comune accordo avvisandola 15 giorni prima le pago il canone x un ulteriore mese. come pago il canone nell armadio coperto da scatole x indumenti fuori stagione trovo un ingete quantita di muffa entrata a contatto con l abbigliamento spostando l armadio mi accorgo che l intera parete è piena di muffa e giorni dopo si è formata un po in tutte le pareti confinanti con l esterno. La camera diventa invivibile mi sono trovato a vivere in soli 25 mtr dei 50 fittati con la paura che possa succedere qualcosa alla salute di mia figlia x la persistenza di raffreddore e tosse in tanto impiego altro mese per andare via ovvio lui. non vuole canoni ma cmq io ho vissuto 10 mesi stressanti e da incubo . per non parlare che dando un inbiancata la fittano ad altre persone . per me questa è. Una truffa. in quanto hai danni e i disagi ricevuti vorrei essere risarcito . o almeno vorrei la cauzione restituita cosi dividendo i 10 mesi con 5 mesi pagati x ciascuno . grazie in anticipo per la risposta

  • Gentile Giuseppe, diciamo che lei potrebbe avanzare richiesta di risarcimento, ma dovrebbe intanto aver lasciato la casa subito; finchè la utilizza in ogni caso sarò tenuto a pagarci un canone o almeno una parte di esso se il valore è effettivamente ridotto. Una causa per risarcimento potrebbe non essere semplice.

  • pina polcari

    il mio inquilino ha stipolato un contratto d'affitto x 4+4 anni dal 1 giugno 2016 ora vuole andare via ,come mi devo comportare ?deve farmi una raccomandata x comunicarmi la sua volontà ,6 mesi prima ,può lasciare l'appartamento cosi presto o deve passare almeno un anno, chi deve pagare la disdetta del contratto? Devo restituire la caparra che mi ha dato?

  • Gentile Pina, l'inquilino dovrebbe mandarle la disdetta tramite raccomandata rispettando i sei mesi di preavviso; per andar via dovrebbe avere gravi motivi. se non ci sono danni il deposito va restituito e se non è in regime di cedolare secca sarà l'inquilino a dover pagare i 67 euro per la risoluzione anticipata che va, in ogni caso, registrata presso l'agenzia delle entrate.

  • Giovanni

    Sono in fitto da maggio 2012 voglio lasciare l'immobile perché le spese condominiali sono eccessive, ho trovato un appartamento dove risparmio€180 mensili
    Posso comunicarlo al proprietario. Grazie x la risposta

  • Buongiorno Giovanni, può comunicarlo inviando la raccomandata di disdetta, ma dovrà rispettare i termini di preavviso.

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