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5 trucchi per una disdetta perfetta. Come lasciare l’immobile in affitto, senza rimpianti.

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 30, 2014
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Per il secondo compleanno di blogaffitto.it ci siamo accorti che l'articolo più commentato è quello sul recesso dell'inquilino. Da qui l'idea di regalarvi qualche consiglio utile per chi vuole lasciare l'immobile in cui vive in affitto, senza commettere errori. Obiettivi: essere in piena regola, farsi restituire il deposito cauzionale, iniziare a pensare serenamente alla nuova esperienza in affitto.

 

1. VERIFICARE LE CONDIZIONI CONTRATTUALI
All'interno del contratto che abbiamo firmato c'è un articolo dedicato alla "facoltà di disdetta del conduttore" nel quale di solito dovrebbero essere riportati: i tempi di preavviso (classicamente sei mesi, ma è possibile contrattare disdette più breve, di tre mesi ad esempio), le motivazioni per cui è possibile disdire il contratto (nella maggior parte dei casi si parla genericamente di gravi motivi, oppure questi possono essere espressamente esclusi con una formula tipo "anche se non ricorrono gravi motivi"). Nel caso in cui nel vostro contratto non ci fosse alcun riferimento specifico alla facoltà di disdetta o ci fossero limitazioni strane (tipo il conduttore può disdire solo dopo i primi due anni di contratto), vale quanto prevede la legge 431/98 all'articolo 3, ovvero che l'inquilino può dare disdetta in qualsiasi momento, qualora ricorrano gravi motivi, con 6 mesi di preavviso.


2. SCRIVERE LA LETTERA DI DISDETTA

Preparare la lettera partendo anche da uno dei tanti fac simile che si trovano in internet o rivolgendosi al professionista che vi ha seguito per questo contratto e magari lo farà anche per il prossimo. In ogni caso se il vostro contratto prevede che la disdetta sia inviata per gravi motivi potete già specificarli qui, riportando la grave circostanza che vi spinge a tale scelta. È importante poi specificare il riferimento al contratto che si va a disdire (si riporta il numero di registrazione) e le tempistiche: quindi la data in cui rilascerete l'immobile, calcolando i tre o 6 mesi ad esempio accordati in contratto o da vostri patti verbali.

 

3. INVIARE LA RACCOMANDATA

Verba volant, scripta manent! Molto spesso capita che il proprietario al telefono si dica d'accordo sul farci lasciare l'immobile, magari anche nel giro di breve, e poi a conti fatti ci chiede di versare le mensilità mancanti o trattiene per questo il deposito cauzionale. Quindi per correttezza, anche se vi viene concesso un periodo di recesso più breve, scrivete la vostra lettera con gli accordi presi e inviatela con raccomandata con ricevuta di ritorno per avere documentazione di quanto pattuito.

 

4. VERIFICARE LA RICEZIONE DELLA DISDETTA
Una volta spedita la raccomandata e anticipata telefonicamente la volontà di disdire, sentite la controparte per accertarvi che ha preso visione di questa volontà, che l'ha accettata e registrato il fatto che l'immobile verrà liberato per la data indicata nella lettera.


5. PREPARARE VERBALE DI RICONSEGNA E FOTOGRAFRE TUTTO

Nel momento in cui si avvicina il momento di liberare l'immobile, è importante riprendere il verbale di consegna (se ne avete firmato uno quando avete preso in affitto l'immobile) e rifare l'inventario di quanto lasciate e lo stato in cui l'immobile e gli eventuali mobili vengono riconsegnati. Così da poter avanzare, quando riconsegnerete le chiavi, la richiesta di restituzione parziale o totale del deposito cauzionale rilasciato (sempre che ne abbiate rilasciato uno). La situazione ideale sarebbe quella di poter fissare un appuntamento con il proprietario presso l'immobile in modo da potergli restituire le chiavi a mano, ispezionare insieme l'immobile per discutere dello stato delle cose e farsi firmare quindi questo verbale. Nell'epoca poi dello smartphone, con molta facilità potete fotografare pareti e pavimenti e farvi una piccola documentazione fotografica, per sicurezza!

Piccoli consigli a cui si aggiungono le pratiche burocratiche dovute: la registrazione della risoluzione anticipata del contratto, il saldo e trasferimento delle utenze, varie ed eventuali comunicazioni amministrative.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Maria

    Buongiorno Isabella, le scrivo perché sono in affitto da un anno e purtroppo mi trovo ad avere la necessità di cambiare nuovamente casa per via di problemi di salute subentrati, anzi peggiorati nell'arco dell'anno. Le spiego. La casa che ho preso in affitto un anno fa, era apparentemente perfetta, man mano che i giorni passavano venivano fuori i difetti, tipo il tetto che appena iniziate le piogge mi gocciolava in cucina e che hanno sistemato dopo 6 mesi, i termosifoni che perdevano come anche lo scaldino dell'acqua in cucina, ed infine una porta finestra della camera da letto che si è scoperta mezza scardinata e non aderente in chiusura, con la conseguenza che piovendo l'acqua mi entrava in camera e il freddo, per via degli spifferi, non passava nemmeno tenendo tutto il giorno i termosifoni accesi e una stufa a bietanolo. Io ho iniziato ad avere problemi di dolori alla schiena, che inizialmente pensavo fossero solo causati dal tipo di lavoro. Ma mi sono resa conto che ho dormito per un inverno intero nell'umido di quella camera, scoprendo pochissimo tempo fa che c'era muffa quasi dappertutto. I medici, ovviamente, mi hanno detto che se anche il lavoro mi causa i fortissimi dolori alla schiena, dormire nell'umido di certo aggrava la mia artrosi. Le chiedo se questi motivi possono far diminuire i tempi di disdetta del contratto, quindi meno di 6 mesi, perché continuare a stare in questa casa per me è diventata una tortura. Grazie in anticipo.

  • Buongiorno Maria, se quello che lamenta sono gravi vizi, a cui il proprietario non vuole porre rimedio, allora può chiedere una risoluzione immediata del contratto; quindi comunicarlo al proprietario, contestando l'impossibilità di vivere in quella casa.

  • Maria

    Grazie mille Isabella, proprio ieri ho detto a voce le mie intenzioni alla proprietaria di recedere dal contratto, adducendo i miei motivi di salute aggravati dalle condizioni dell'appartamento. Ma lei ha fatto orecchie da mercante, rispondendomi che almeno le servono sei mesi come da contratto perché non può permettersi di rimanere senza quella entrata visto che si è separata dal marito. Io le ho proposto che mi sarei interessata anche personalmente a trovare un nuovo inquilino per evitare vuoti nella prosecuzione. Oggi ho preparato la raccomandata che farò recapitare. Grazie ancora per il suo consiglio.

  • Marina

    Salve, ho affittato un immobile a canone concordato 3+2 (prima scadenza 01/12/2019): voglio assolutamente liberarmi dall'inquilino che mi scoccia per qualsiasi cosa, pure se entra una mosca in casa e non ho nessuna intenzione di affittare nuovamente (prima e unica esperienza, ma ne ho avuto abbastanza!) ma voglio mettere l'immobile in vendita.
    Entro quale data devo inviare la raccomandata con la disdetta con la motivazione della vendita? sei mesi prima della scadenza dei 3 anni, quindi entro maggio 2019? oppure devo aspettare anche i 2 anni successivi?...non ce la posso fare....
    Grazie!

  • Gentile Marina, se ha una delle motivazioni previste dalla legge può dare disdetta già alla prima scadenza, con almeno sei mesi di preavviso; trova qui le motivazioni. Articolo 29 legge 392/78

  • franca

    Buona sera, vivo in un appartamento in affitto dal 2005,il contratto diversamente dagli altri anni non è stato rinnovato presso l'agenzia delle entrate ed il proprietario ha dato mandato ad un'agenzia per la vendita,sono tenuta a date disdetta tramite raccomandata e rispettare i termini di legge? Cordiali saluti

  • Gentile Franca, se il contratto non risulta prorogato, magari può trovare un accordo con il proprietario per andar via in breve tempo, lasciandogli l'immobile libero per la vendita.

  • leonardo

    Buongiorno, abito in una casa con contratto di affitto 4+4 con scadenza primo contratto 15/07/2017.
    sono in trattativa x acquisto prima casa, e non avendo disdetto il contratto sei mesi prima, posso lasciare la casa alla scadenza sopraindicata?
    Cosa potrei fare

  • Buonasera Leonardo, tecnicamente il proprietario potrebbe chiedere il rispetto dei se mesi, ma dovendo a quel punto andare a registrare la proroga del contratto potrebbe considerare conveniente anche per lui chiudere il tutto in corrispondenza della scadenza.

  • nicola

    Salve, devo lasciare l'appartamento perchè ho un bimba di 10 mesi ed è piccolo (75mq) e presenta problemi. Muffa, condizionatore d'aria mai funzionato e chiesto riparazione l'anno scorso perchè si superavano i 32 gradi in casa.(prma non mi importava non avevo la bimba). Formazione zanzare per tendone su terrazzo con deposito costante di acqua ogni volta che piove. Non mi è stato detto delle vibrazioni causa passaggio treno merci a 100 metri linea d'aria.
    Ho cedula secca 4+4 con 3 mesi di anticipo. Il proprietario NON ha visionato con me l'appartamento prima della consegna chiavi poichè effettuata tramite agenzia (pagata in nero).

    Tra poco arriva l'estate e il condizionatore portatile da me acquistato non è sufficiente ed è pure molto rumoroso.

    Posso chiedere di recedere prima il contratto?

  • Buonasera Nicola, può dare disdetta considerando tali difetti come grave motivazione e quindi se rispetta anche il preavviso dei tre mesi non dovrebbe esserci alcun problema.

  • Francesca

    Buonasera. Il mio inquilino mi ha mandato disdetta di un locale commerciale, cosa devo e posso fare se alla consegna delle chiavi, come da contratto, il suddetto locale non viene lasciato in ordine? Grazie.

  • Gentile Francesco, alla riconsegna delle chiavi fissate un momento per visitare insieme l'immobile, constatare eventuali danni che verranno trattenuti dal deposito.

  • Simona

    Buongiorno. Vi scrivo perché sto cercando di prendere affitto per la prima volta, e mi è stata fatta una richiesta strana: il contratto è 4+4 ma se lascio l'affitto prima dei 4 anni, anche con il preavviso, sono costretta a dare 100€ lo stesso. Mi hanno detto che tutti i contratti lo prevedono. È vero? È normale? Possono fare una cosa simile? E in caso, perché viene richiesto, di solito, voi lo sapere? Grazie..

  • Gentile Simona, se ha un grave motivo ha diritto a lasciare l'immobile prima, dando un preavviso di sei mesi e non pagando altri tipo di penali.

  • Alessia Zerbino

    Buonasera,
    prima di tutto faccio i complimenti per il sito che è molto molto utile e ben fatto, ordinato e comprensibile.
    Vorrei spiegarle la mia situazione e chiederle come dovrei muovermi.
    Abito in un appartamento in affitto con contratto regolare 4+4 (cedolare secca) nella provincia di Milano, dal 1°Dicembre 2015. Nel giugno 2016 ho inviato la raccomandata con ricevuta di ritorno con la lettera di disdetta. Il proprietario ha ricevuto la raccomandata ma non mi ha inviato nulla come risposta. Telefonicamente mi ha dato la massima comprensione e disponibilità, disponibilità anche a lasciarmi usufruire dell' appartamento anche dopo i 6 mesi di preavviso non avendo ancora trovato una nuova sistemazione. Ho pagato regolarmente fino ad oggi. Con molta probabilità da Aprile mi traferirò, quindi posso ritenermi in regola con tutto, nonostante il mo soggiorno oltre i tempi stabiliti? e il proprietario non avendomi risposto per iscritto a Giugno, adesso cosa deve fare?
    grazie mille in anticipo.
    Cordiali Saluti,
    Alessia.

  • Gentilissima Alessia, se siete in accordo può a questo punto chiudere il contratto nel momento in cui riconsegna le chiavi registrando la risoluzione anticipata presso l'agenzia delle entrate e mettendovi d'accordo per la restituzione del deposito, se versato.

  • rodolfo

    conduco un immobile accatastato A10 ma affittato come civile abitazione e completamente arredato da elettrodomestici ,cucina,camera da letto e senza applicazione dell'equo canone, etc,,,,,ho dato disdetta di 2 mesi di cessazione rapporto ma il proprietario pretende i sei mesi contrattuali, a cosa vado incontro? In attesa di Vostro graditissimo consiglio porgo cordiali saluti

  • Gentile Rodolfo, la condizione contrattuale non sarebbe corretta; ma di fatto se avete sempre ritenuto valido questo contratto ora dovrebbe rispettare il periodo di preavviso definito da contratto e quindi i sei mesi classici se non ci sono accordi diversi.

  • Angela

    Buongiorno, ho un contratto d'affitto di 4 anni e abito in questa casa da dicembre 2015. Appena entrati abbiamo riscontrato vari problemi alla caldaia, ai termosifoni e all'impianto idraulico. Dopo vari solleciti, la proprietaria ha finalmente deciso di far aggiustare i termosifoni, senza nessun tipo di miglioramento.. da qualche mese è comparsa anche la muffa quasi in tutta casa, l'ho fatto presente alla mia proprietaria la quale mi ha risposto che non sa cosa dirmi. Premettendo che ho una bimba di 3 anni, ho provveduto io stessa a tentare di risolvere il problema della muffa, senza ottenere nessun tipo di risultato ... Io ho già avvisato la proprietaria che le avrei mandato la raccomandata per rescindere dal contratto, ma mi chiedevo se nonostante tutti questi problemi devo lo stesso rispettare il preavviso di 6 mesi.
    Grazie in anticipo

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