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Eredi di diritti e doveri contrattuali

by Isabella Tulipano
in Esperto
on Ottobre 31, 2013
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Cosa succede nel momento in cui si eredita, come proprietario, un immobile concesso in affitto con regolare contratto d'affitto?
Invece, se a succedere nel contratto sono gli eredi dell'inquilino, questi come devono comportarsi? Devono dare disdetta o il contratto si risolve automaticamente?
Ecco i casi di eredità particolari, da gestire.

Ho ereditato da uno zio "passato a miglior vita" un appartamento affittato con regolare contratto di quattro più quattro; si tratta di un immobile adibito ad abitazione principale della famiglia che ci vive da due anni. Ora, devo rifare un nuovo contratto o continuare con il vecchio sino alla scadenza dello stesso, mantenendo le stesse pattuizioni contrattuali?
Benny

Gentile Benny,
l'erede può essere considerato come un "terzo" rispetto al contratto in essere e quindi subentra nella totalità dei diritti e degli obblighi contrattuali del defunto, con una semplice comunicazione alla famiglia che ci vive e paga regolarmente il canone d'affitto. Di fatto, l'erede può essere paragonato all'acquirente, per cui, anche in caso di successione, trova applicazione l'articolo 1602 del Codice civile, per il quale «il terzo acquirente tenuto a rispettare la locazione subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione». Non è dunque, necessario sottoscrivere un nuovo contratto, ma quello in essere va rispettato in tutte le pattuizioni definite tra le parti.

Provando a pensare, invece, a parti inverse, se è l'inquilino a lasciare l'immobile per "passare a miglior vita" cosa devono fare i suoi eredi? In questo caso si applica l'articolo 1614 del Codice civile il quale prevede che «nel caso di morte dell'inquilino, se la locazione deve ancora durare per più di un anno ed è stata vietata la sublocazione, gli eredi possono recedere dal contratto entro tre mesi dalla morte». Il recesso deve avvenire mediante disdetta comunicata con preavviso non inferiore a tre mesi. In caso di mancata disdetta da parte degli eredi il contratto resta valido e regolamentato dalle clausole di durata previste.

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Presentazione Autore
Isabella Tulipano

Donna, per designazione naturale, accettata con orgoglio e vanto. Mamma, per scelta consapevole: impegnativa quanto appagante. Esperta in questioni tecniche, fiscali, legali sul mondo delle locazioni, per lavoro, ma soprattutto per passione e per deformazione filosofica: l'eccellenza non è un atto, ma un'abitudine.


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  • Bulgaru

    Il mio compagno mi vuole lasciare per testamento l'affitto di 4 appartamenti di sua proprietà la può fare avendo eredi?
    Grazie

  • Buongiorno, i canoni di affitto vengono poi tassati sul reddito degli eredi/proprietari; quindi è difficile concederle tale privilegio se contemporaneamente lei non è proprietaria dei beni oggetti dei contratti di affitto.

  • Francesca

    Buongiorno. Il 1 luglio e' deceduto il mio inquilino. Lui ha entrambe i genitori e due fratelli. Si e' presentato da me un fratello comunicandomi la morte improvvisa del mio inquilino. Ha svuotato l'appartamento e mi ha consegnato le chiavi. Sul verbale di riconsegna dell'immobile ha indicato il suo Iban per riavere il deposito cauzionale. Ma e' giusto che lo dia a lui? E gli altri eredi? Posso fare un bonifico sul conto del defunto in modo che l'importo vada ad aggiungersi nell'asse ereditario? Grazie

  • Gentile Francesca, dovrebbe verificare che il conto sia ancora attivo; se così non fosse può anche usare l'iban che le ha dato, deve certamente mantenerne traccia e farsi firmare un documento di riconsegna dalla persona a cui viene affidata l'intera cifra.

  • Francesca

    Sono in affitto con regolare contratto 4+4 il proprietario è deceduto e le uniche cugine "eredi" non vogliono ne l'appartamento ne il canone d'affitto cosa devo fare? Grazie

  • Gentile Francesca, lei dovrebbe chiedere a chi pagare il canone e quindi insistere per consegnare tale canone, in modo da essere in regola e poter proseguire regolarmente il suo canone di affitto.

  • lalla

    Salve volevo porvi un quesito. Sono residente da sempre a casa dei miei genitori dopo la morte di mio padre dall'Inps e' arrivato l'affitto in automatico a nome di mia madre. Mio fratello ha la residenza con noi da circa 8 anni ma mai stato convivente.. Spero tra cento anni ma al decesso di mia madre a chi verrà fatto il contratto di affitto da parte dell'ente? A me che sono sempre stata residente/??

  • Gentile Lalla, diciamo che essendo anche suo fratello residente, molto probabilmente il contratto verrebbe intestato ad entrambi.

  • Marco

    Buongiorno, mi servirebbe il suo aiuto sono molto confusa.
    Mia madre sta morendo, vive in una casa presa in affitto e io vivo con lei.
    Quando "passerà a miglior vita" dovrò svuotare la casa poiché i mobili sono i nostri, come funziona con le tempistiche, quanto tempo avrò? Devo avvisare il proprietario di casa? Devo lasciare l'immobile come l'ho trovato (tinteggiatura etc)?
    Visto che io non vivrò più li ma da un'altra parte, conviene che sposti la residenza altrove prima che mia madre venga a mancare?

    Grazie mille per l'aiuto

  • Gentile Marco, se non è interessato ad "ereditare" il contratto di sua madre, può dare disdetta al contratto con tre mesi di preavviso.

  • beniamino

    Buon giorno,
    mio padre e mia madre hanno un appartamento in affitto, preciso che sono inseriti entrambi sul contratto di locazione. Ora mio padre e deceduto. Abbiamo inviato al conduttore una lettera con R/R dove mia madre chiedeva che il cannone mensile venisse versato sul nuovo C/C, in quanto l' altro C/C e bloccato per successione di morte. Il conduttore vuole avere una motivazione. Preciso che il conduttore ci ha inviato un telegramma per condoglianze. Cosa faccio? gli allego il Certificato di morte di mio padre come motivazione del perché del nuovo C/C.
    Ringrazio anticipatamente

  • Buongiorno Beniamino, se proprio necessario invii questo documento; come lei dice in realtà la motivazione è evidente; magari provi a mandare insieme una raccomandata che riporta la motivazione, così come spiegata qui.

  • franco

    buon giorno avrei più di una domanda o richiesta
    mio suocero morto il 1aprile 15 non lasciando un testamento avendo titoli e contanti inoltre un appartamento in cui viveva con la moglie.
    2) alla data caso vuole muore anche la moglie sempre nello stesso giorno ma dell'anno successivo lasciando un testamento che la parte dei suoi soldi e tutti i suppellettili vanno alle tre nipoti senza tener conto della legittima (escluse le figlie)
    mi chiedevo se spettano ache a loro una parte dei soldi lasciate alle nipoti;
    3) attualmente la casa in questione le chiavi le deteniene una sorella che si rifiuta di lasciarle alle altre due sorelle adducendo che attualmente vi sono i mobili delle nipoti e la successione non è ancora avviata.
    altra domando le spese condominiali ordinarie dovrebbero pagarle le nipoti visto che anno le chiavi e la disponibilità della casa.
    Ringrazio anticipatamente

  • Gentile Franco, una parte dell'eredità va anche alle legittime eredi, quindi le stesse dovrebbero attivarsi tramite vie legali per impugnare il testamento; a questo punto le spese condominiali dovrebbero essere pagate da chi ne detiene il possesso, ovvero le nipoti.

  • Stefanodpl

    Buona sera,
    il primo giugno 2017 mia madre è deceduta, di conseguenza l'appartamento da lei occupato in qualità di proprietaria, è al momento disabitato.
    Sarebbe mia intenzione affittare l'immobile, nell'arco di 3/4 mesi. Considerando che sono unico erede e mia madre vedova già da 25 anni, posso effettuare tale operazione? ed a quale titolo visto che ancora non ho fatto nulla per quanto riguarda la successione?
    Ringrazio anticipatamente per una Vs opportuna risposta in merito.

  • Buongiorno, può intanto procedere alla ricerca ed eventualmente stesura del contratto; dovrà in ogni caso contemporaneamente procedere alla formalizzazione della successione dal notaio.

  • Davide

    Sono locatario di un appartamento con contratto 4+4. Il locatore ora è defunto, e l'appartamento verrà ereditato dai due figli. Da cosa leggo, capisco che non è necessario sottoscrivere un altro contratto. Questo vale anche nel caso in cui i primi 4 anni non siano ancora terminati ? Ossia, a marzo 2018 scadranno i primi 4 anni. Ci sarà il rinnovo del contratto in essere senza doverne sottoscrivere uno nuovo ?
    Grazie

  • Gentile Davide, se non ci sarà la disdetta da nessuna delle due parti, il contratto verrà automaticamente rinnovato di altri 4 anni.

  • maria santa

    mia madre è deceduta un anno fa, e ha lasciato in eredità a 4 figli 3 appartamenti di cui 2 sono affittati, a riscuotere i fitti è uno degli eredi, che sin da quando era in vita mia madre, sul contratto di locazione era scritto che i fitti dovevano essere consegnati a lui, dopo la successione, ho chiesto che questa dicitura fosse cambiata, e chiesto la mia quota spettante, ma non mi è stato concesso né il cambio della dicitura, né la mia quota spettante, perché colui che è dichiarato di dover riscuotere sin da quando c'era nostra madre, sostiene che quando viveva ns. madre, gestiva lui e quindi se uno eredita deve ereditare anche che è lui che deve riscuotere e decidere tutto come quando c'era la de cuius, ho inviato la lettera agli inquilini dove chiedo di inviare 1/4 del canone a me, ma lui li ha minacciati, e questi hanno paura, ho chiesto la mediazione per essere liquidata e prendermi la mia quota e lasciare tutto a loro 3, ma non ne vogliono sapere, non so come uscirne perché comunque io sto pagando le tasse, come proprietaria di 1/4, IMI IRPEF e quant'altro e questo per me è una spesa insostenibile visto che non riscuoto niente, come posso fare?

  • Buonasera Maria, è giusto che le i richieda di ricevere la sua quota. La richiesta non va avanzata direttamente agli inquilini, ma a suo fratello, anche tramite legale se non trovate un accordo.

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